Ипотека на комнату в коммунальной квартире

Хотя коммунальные квартиры и считают пережитком советского прошлого, они продолжают быть неотъемлемой частью вторичного рынка. Особенно это актуально для Санкт-Петербурга, где несмотря на многочисленные программы по расселению жильцов, коммуналок пока остается очень много. Питерские коммуналки из десяти и более комнат с общими коридорами, по которым можно буквально ездить на велосипеде, известны на всю страну. Некоторым гражданам даже удается выкупать такие квартиры, причем это очень выгодно. Общая стоимость по отдельности купленных коммунальных комнат всегда значительно меньше, чем рыночная стоимость целой многокомнатной квартиры.

Если не хватает денег на однокомнатную квартиру или компактную студию, ипотека на коммунальную комнату — приемлемый способ решения жилищного вопроса.

Ипотека на выкуп комнаты имеет ряд существенных преимуществ:

• не нужно ждать, когда будет достроен дом — вы оформляете документы и живете уже в собственной комнате;
• комнаты в коммуналках — единственный вид реально доступного жилья в крупных городах;
• имеется вся инфраструктура, не нужно ждать, когда построят школу, детский садик или развязку до центра;
• платеж по ипотеке на коммунальную комнату может быть равен стоимости ее ежемесячной аренды. При этом вы являетесь собственником;
• комнату в коммунальной квартире можно сдать и выплачивать ипотеку за счет арендной платы квартиросъемщиков;
• по сравнению со студией в 15 м², где на указанной площади расположен также санузел и кухня, коммунальная комната такой же площади подразумевает больше свободного места для жизни.

При этом у комнаты в коммуналке есть ряд особенностей:

• чтобы прописать в комнату человека, который не является собственником или ребенком собственника, потребуется согласие всех соседей по коммунальной квартире;
• если вы захотите сделать ремонт в местах общего пользования, придется уговаривать соседей принимать в этом участие, причем они могут не согласиться;
• перепланировка, а также переустройство коммунальной квартиры невозможно без нотариально заверенного согласия всех собственников;
• по договору ипотеки сдавать залоговое жилье в аренду третьим лицам нельзя. Поэтому если вы планируете сдать комнату после оформления кредита, помните, что банк может об этом узнать и законно потребовать досрочного погашения долга.

Если вы решили, что вам нужна ипотека на комнату в коммунальной квартире, запаситесь терпением. Банков, которые готовы кредитовать такое жилье, немного, но выбор имеется. А значит есть возможность сэкономить.

Комната в коммуналке: не один дома

Общая долевая собственность — это когда владельцу принадлежит по документам не конкретная комната, а некая дробная часть всей коммунальной квартиры. Общая совместная собственность — это выделенная отдельная комната, на которую есть технический паспорт, и право пользования общими местами в коммуналке.

Вы не сможете получить ипотеку на покупку комнаты, если вид собственности — общая долевая, это слишком большие риски для кредитора. Зато при общей совместной собственности взять в ипотеку комнату вполне реально. Прежде чем договариваться о просмотре вариантов, уточняйте, подходят ли они под ипотеку по виду собственности.

Если цена комнаты значительно ниже рыночной, стоит выяснить, с чем это связано Причин может быть несколько:

• комната, а также места общего пользования в квартире требуют ремонта. В таком случае стоит посчитать, во сколько вам обойдется ремонт;
• хозяевам требуется срочно продать комнату в связи с личными обстоятельствами;
• комната продается очень долго, и хозяева пошли на снижение цены, чтобы от нее избавиться.

Обязательно узнайте, с чем связана низкая цена. Также помните, что в банке вам, скорее всего, придется кроме обязательного страхования недвижимости покупать полис титульного страхования на три года. Даже если юридическую чистоту комнаты проверяют специалисты банка, это не может полностью исключить риск появления третьих лиц, претендующих на недвижимость.

Схема ипотечной сделки

Четкий план — залог успеха. Вкратце порядок действий при получении ипотеки на выкуп комнаты в коммуналке следующий:

• поиск банка-кредитора;
• подача заявки на жилищный кредит на определенную сумму;
• получение одобрения;
• поиск комнаты;
• оценка комнаты независимым экспертом;
• заключение договора ипотеки;
• заключение договора купли-продажи;
• оформление залога на комнату;
• регистрация перехода права собственности и обременения в Росреестре;
• продавец получает деньги за комнату;
• вы получаете ключи от комнаты и начинаете выплачивать ипотеку.

Чаще всего за ипотекой на комнату в коммуналке граждане обращаются в Сбербанк. Но не всем и не всегда предложения Сбера выгодны. К тому же нередко банк отказывает потенциальным клиентам без объяснения причин. Поэтому сразу стоит рассматривать несколько кредитных организаций, если вы планируете взять ипотеку на выкуп комнаты. Банк, подобно заботливому родителю, ищет для недвижимости «на выданье» надежного будущего «супруга». Вкратце чек-лист, по которому оценивается кандидат в заемщики, выглядит так:

• наличие постоянной работы и дохода, достаточного для выплаты по кредиту;
• безупречная кредитная история;
• возраст (на момент погашения кредита вы должны быть не старше 65 лет).

Что касается доходов, можно сделать несложный расчет. Банк чаще всего требует справку по форме 2-НДФЛ о вашем официальном доходе. Но очень часто работодатели, чтобы меньше платить налогов, часть зарплаты выплачивают в конверте. Если ваша официальная зарплата 20-25 тысяч рублей, ипотеку на коммунальную комнату с минимальным платежом 7-10 тысяч рублей вам одобрят. Если у вас есть средства для первоначального взноса или другая недвижимость в собственности, которая может выступить в качестве залога, вы будете еще более желанным клиентом. Если официальная зарплата слишком маленькая, ищите банк, который принимает справки о доходах по форме банка.

Сам объект ипотеки проходит независимую экспертную оценку, прежде чем банк одобрит ваш выбор. Комната не вызовет вопросов у банка, если соответствует его требованиям:

• износ дома не превышает 60%;
• имеются все блага цивилизации: электричество, канализация, газ, отопление, водоснабжение;
• коммуналка расположена в районе с развитой инфраструктурой и потенциально является ликвидным объектом вторичного рынка недвижимости;
• комната юридически и физически свободна от притязаний третьих лиц.

Если банк дал добро, остается только техническая сторона вопроса. Ипотека всегда связана с большим количеством документов, которые требуются от всех участников сделки. Продавец комнаты не исключение. Он должен предоставить следующие документы:

• документ, удостоверяющий личность;
• документ, подтверждающий право собственности на комнату;
• справку об отсутствии долгов за коммунальные услуги;
• нотариально заверенные отказы от права купить комнату от всех соседей-собственников;
• выписку из домовой книги;
• технический паспорт коммунальной квартиры и самой комнаты;
• справку из наркологического и неврологического диспансеров (при обычной купле-продаже эти справки необязательны, но для ипотеки они необходимы).

Продавец должен быть готов к тому, что деньги он получит не сразу, а только после перехода права собственности и оформления залога на комнату в коммунальной квартире. Таковы особенности ипотечной сделки. Зато он может быть уверен в добросовестности покупателя, потому что за ним стоит банк.

Полезные советы заемщику

Ипотека — это долгосрочное кредитное обязательство. Покупка в кредит комнаты в коммуналке хороша тем, что сумма переплаты и срок кредита меньше, потому что меньше сумма основного долга. Тем не менее следует делать предварительные расчеты. Оценивая сумму кредита, помните о дополнительных расходах:

• оценка недвижимости;
• в некоторых банках рассмотрение заявки на кредит и обслуживание счета относятся к платным услугам;
• страховка — около 1-2% от суммы основного долга ежегодно;
• комиссия при переводе ежемесячных платежей — в зависимости от платежной системы, которую вы планируете использовать (0-3%);
• расходы на оформление и регистрацию в Росреестре договора ипотеки, залога и сделки купли-продажи;
• расходы на нотариуса (если вы планируете пользоваться его услугами).

Изначально предсказать все траты сложно, поэтому следует оставить в запасе 30-50 тысяч рублей на всякий случай.

В идеале у вас всегда должен быть денежный запас на 3-6 месяцев ипотечных выплат.

Но в реальности сделать заначку получается не всегда. Если вдруг обстоятельства сложатся таким образом, что вы временно не сможете выплачивать кредит, следует воспользоваться кредитными каникулами или реструктуризацией кредита.

Главное — не ждите, когда у вас накопится долг и набегут проценты и пени. Сегодня банки легко идут навстречу своим клиентам при временных финансовых затруднениях.

Выгодная ипотека для самых расчетливых

Ипотека — шаг серьезный, перед принятием решения стоит не спеша выяснить обстановку на рынке, сравнить условия, взвесить свои шансы и только потом подавать заявку. Как найти самый выгодный кредит, без лишних переплат и кабальных условий, прописанных в ипотечном договоре мелким шрифтом? Можно во всем положиться на себя, но это большая ответственность без гарантии хорошего результата. Вы рискуете почувствовать себя богатырем на распутье, где направо пойдешь — процент высокий, налево пойдешь — переплата по страховке, а прямо — вообще могут отказать в кредите.

Получите нашу консультацию чтобы взять ипотеку на комнату в коммунальной квартире на выгодных условиях

Есть надежный способ — обратиться в кредитно-консалтинговое агентство. В Санкт-Петербурге отлично зарекомендовала себя компания «Ипотекарь», в которой работают лучшие ипотечные брокеры северной столицы. Обращаясь в «Ипотекарь», вы убиваете сразу нескольких зайцев:

• получаете гарантированное одобрение в нескольких банках;
• имеете возможность выбрать самые приемлемые и выгодные условия по ипотеке;
• получаете грамотную юридическую помощь на всех этапах от вашего личного менеджера;
• забываете про бумажную волокиту;
• экономите на процентах, страховке, оценке.

А самое приятное — оплата услуг брокера в «Ипотекаре» производится по факту оказания услуг, что лишний раз подтверждает профессионализм и заботу о клиенте сотрудников этой фирмы.