Ипотека и материнский капитал

По типовым условиям жилищной ссуды для семей можно заплатить часть стоимости недвижимости и погасить проценты материнским капиталом. О том, с какими особенностями связано распоряжение сертификатом, читайте в нашей статье.

Способы использования материнского капитала

Маткапитал можно потратить на следующие цели:

• улучшение жилищных условий семьи;
• накопительная часть пенсии матери;
• выплата ранее взятого ипотечного кредита;
• первоначальный взнос по ипотеке;
• выплата процентов по ипотеке;
• образование детей;
• адаптация детей-инвалидов возрастом до 3-х лет;
• оплата ухода за ребенком в дошкольном учреждении;
• оплата спортивных секций, лингвистических курсов, музыкальной или художественной школы.

Многих интересует вопрос, можно ли легально обналичить деньги по сертификату. Часть средств материнского капитала закон разрешает получить наличными. Максимальная сумма обналичивания — 25000 рублей. Для получения единовременной выплаты нужно прийти в ПФ и написать соответствующее заявление. Средства можно тратить на любые семейные нужды — контроль за их расходом не предусмотрен.

В интернете полно предложений от «фирм», которые обещают законно обналичить все деньги по сертификату за небольшую комиссию. Помните — действия таких организаций нелегальны. В России с 2007 года правоохранительные органы зарегистрировали сотни случаев, когда семьи теряли средства материнского капитала. Дальнейшие разбирательства в суде, как правило, не помогают вернуть деньги.

Какую квартиру можно купить на материнский капитал

С 2015 года правительство отменило ограничение на возможность гасить средствами материнского сертификата первый взнос по ипотеке. После этого количество ипотечных сделок с использованием маткапитала выросло более чем вдвое. Накопить деньги на первую выплату банку, даже если она не превышает пятую часть от цены квартиры, сложно. Особенно для семьи с двумя детьми. Сегодня все ипотечные банки принимают материнский капитал в качестве первоначального взноса. Минимальный размер при этом должен составить не менее 20% от суммы.

Произведем приблизительный подсчет: по сертификату семье в 2018 году положено чуть более 453 000 рублей. Если других накоплений семья не имеет, максимально возможная сумма жилищного займа — 2 265 000 рублей. В Петербурге за эти деньги с трудом можно найти однокомнатную квартиру. Двушки по схожей цене есть только в области.

Если в семье трое и более детей, есть шанс получить региональный материнский капитал. В СПб и Ленобласти он составляет около 150 000 рублей. С такой добавкой шансы выбрать жилье получше возрастают.

Еще один нюанс: претенденты на ипотеку должны доказать свою платежеспособность. Если работает только один родитель, его зарплаты должно хватить на жизнь ему самому и еще троим иждивенцам (при условии, что в семье двое несовершеннолетних). Получается, что далеко не каждая нуждающаяся семья в России может позволить себе ипотеку даже при наличии сертификата на 453 000 рублей.

Тем не менее, материнский капитал уже давно доказал свою эффективность как инструмент для улучшения жилищных условий. Как и всякая помощь от государства, использование сертификата накладывает ограничения на свободу распоряжения семейной жилплощадью. Об этих юридических нюансах расскажем далее.

Нотариальное обязательство

Перед тем, как Пенсионный Фонд переведет средства по сертификату в банк для погашения ипотеки, титульный собственник помещения должен оформить письменное обязательство. В этом документе необходимо указать, что после погашения ипотеки собственник обязуется выделить детям (второму супругу) равные доли в ипотечном жилье. Заверенное нотариусом обязательство следует подать в ПФ вместе с заявлением о намерении использовать средства по сертификату для улучшения жилищных условий семьи.

При расчете за квартиру материнским капиталом можно обойтись без составления обязательства, если квартира уже оформлена в долевую собственность на всех членов семьи. Иногда договор купли-продажи составлен таким образом, что все члены семьи получают доли в приобретаемой квартире сразу после регистрации сделки в Росреестре. Это также избавляет от необходимости предоставлять в ПФ обязательство, потому что все права детей и супругов на жилплощадь уже соблюдены.

В случае с ипотекой такой вариант развития событий маловероятен. Банк не допустит, чтобы среди собственников залоговой недвижимости были несовершеннолетние лица — это увеличивает риски невозврата кредита. Залоговую квартиру, обремененную правами ребенка, сложно продавать из-за необходимости согласования с органами опеки. Возможность выделить доли детям в ипотечной квартире появится только после погашения кредита и снятия обременения. Важно: доли потребуется выделить всем родным и усыновленным детям, в том числе совершеннолетним. То есть если за время выплаты ипотеки ребенок стал совершеннолетним, это не отменяет его прав на недвижимость.

Если семья покупает квартиру с использованием маткапитала в ипотеку по ДДУ, обязательство также потребуется. Физически квартира еще не существует, на руках у будущих собственников только договор о долевом участии. После приемки недвижимости родители смогут оформить право собственности на себя. После погашения ипотеки потребуется выделить доли детям в соответствии с законом. Сделать это необходимо в течение 6 месяцев после снятия обременения.

Важная особенность: письменное обязательство без нотариального удостоверения недействительно. Заранее запишитесь к юристу и оформите документ. Типовые бланки обязательств с учетом разных вариантов покупки жилья есть в любой нотариальной конторе. Не тратьте время на самостоятельное составление документа — достаточно передать сведения в секретариат нотариуса и подписать бумагу.

К чему обязывает обязательство

В России до сих пор не существует законодательной базы для контроля данного вопроса. В обязанности сотрудников Росреестра и органов опеки не входит отслеживание порядочности родителей. Однако собственники, не исполнившие обязательство, нарушают ФЗ-256. Если о факте правонарушения узнают в прокуратуре, на владельцев жилья будет заведено уголовное дело. В итоге доли в ипотечной квартире оставшимся членам семьи выделят через суд.

Бывает, что титульный собственник не выделяет доли детям и супругу, а продает жилье третьим лицам. Когда это обнаружат правоохранительные органы, сделку купли-продажи признают недействительной. Поэтому покупателям следует проверять чистоту ипотечных квартир, в приобретении которых ранее использовался маткапитал. Если до совершения сделки выясняется, что не все члены семьи получили свои законные доли, возможны три варианта:

• до сделки купли-продажи продавец выделяет доли в продаваемом жилье в соответствии с обязательством;
• в договоре купли-продажи предусмотрено выделение равных долей от стоимости жилья всем членам семьи;
• продавец до сделки выделяет доли детям и супругу в другом жилье, аналогичном по метражу и стоимости.

Даже если предстоит покупка квартиры в ипотеку, стоит проверить факт исполнения обязательства по выделению долей предыдущими владельцами. Ипотека не гарантирует абсолютной чистоты квартиры, особенно на вторичном рынке. Чтобы не переплачивать за титульное страхование, оградите себя от судебных разбирательств — проведите собственную проверку.

Как узнать, что в покупке квартиры был замешан материнский сертификат? Все просто — ищите среди владельцев семью с двумя и более детьми. Случается, что детей двое, но первый отпрыск уже достаточно взрослый и не живет с родителями. Интересуйтесь историей квартиры, если собственник не хочет рассказать сам — спросите соседей и закажите полную выписку о собственниках квартиры в Росреестре. Это предохранит покупателя от возможных претензий со стороны родственников, которых оставил без жилья.

Продаем жилье, купленное в ипотеку с материнским капиталом

На рынке недвижимости немало квартир, которые на момент продажи находятся под банковским обременением. Это значит, что ипотека за жилье не погашена, но хозяева готовы расстаться с залоговой недвижимостью и банк не против. Такие сделки проходят по отработанным схемам, к тому же с хорошим дисконтом для покупателя. Минус — покупателю придется сперва уплатить долг заемщика перед банком, а потом ждать регистрации перехода права собственности. Это может растянуться на пару месяцев.

Если владельцы ипотечной квартиры вложили в жилье материнский сертификат, юридическое оформление купли-продажи усложняется. Приходится учитывать наличие обязательства, согласно которому все члены семьи должны получить равные доли в недвижимости. Есть несколько способов, как упростить такую сделку:

• продавец может обратиться в Пенсионный Фонд с просьбой изменить ранее оформленное обязательство в связи с наступившими обстоятельствами;
• если есть достаточная сумма или возможность взять потребительский кредит, можно выплатить ипотеку и выделить доли в квартире детям и супругам. Далее необходимо согласовать вопрос продажи с опекой. Члены опекунского совета разрешат сделку купли-продажи, если жилищные условия ребенка улучшатся. Продавцу параллельно с поиском покупателя придется искать новое жилье, которое будет не хуже продаваемого;
• семья имеет право вернуть материнский капитал в ПФ, чтобы ранее оформленное обязательство перестало действовать. Можно написать прошение об аннулировании ранее поданного заявления об использовании материнского капитала. Но есть нюанс: заявление на аннулирование примут, если с момента принятия первого заявления прошло не более двух месяцев. Когда средства по сертификату уже зачислены в банк, вопрос возврата денег придется согласовывать с банком. Если с момента перечисления материнского капитала прошли годы, этот вариант не подходит.

Подведем итоги

Более половины семей, получивших сертификаты, использовали их для улучшения жилищных условий, в том числе через ипотеку. При соблюдении всех документальных формальностей, перечисление средств сертификата проходит без проблем. В отзывах о работе банков встречаются сообщения о задержках при перечислении средств из ПФ на ипотечный счет. Как правило, такие ситуации разрешаются быстро. Никаких существенных проблем с переводом средств по сертификат быть не может, если банк принимает материнский капитал в качестве оплаты, а ПФ одобрил ваше заявление.

Использование материнского капитала обязывает родителей соблюдать имущественные права детей, и при последующей купле-продаже ипотечного жилья может стать серьезным затруднением. Поэтому если планируете потратить капитал на жилье, будьте готовы после погашения ипотеки выделить доли всем членам семьи в установленные законом сроки.