Оставьте, пожалуйста, ваш номер. Опытные специалисты проведут бесплатную первичную консультацию по вопросам вашей ипотеки.
Все перечисленное — лишь первый этап, за которым следуют годы ежемесячных платежей, обращения в банк для решения текущих вопросов. На стадии одобрения и выдачи ссуды все кредиторы мягко стелют, ведь от этого зависит их долгосрочная прибыль. Практика показывает, что наиболее острые разногласия возникают уже после одобрения, в процессе обслуживания ссуды.
В 2017-18 годах году благодаря снижению ключевой ставки ипотека стала рекордно дешевой. Народ активизировался, в кредитных отделах стали выстраиваться очереди. Но на форумах полно негативных отзывов. Клиенты жалуются, что банки ущемляют их права, не отвечают на звонки и затягивают с рассмотрением заявлений. Бывают жалобы на недобросовестное изменение размера платежа: ставка по кредиту вырастает сама собой, банк шлет предупреждения о штрафе, а заемщик седеет — ведь он же все вовремя платил, вот квитанция.
В этой статье мы собрали наиболее острые проблемы, которые беспокоят ипотечников после получения кредита. Мы собрали интернет-досье отзывов по четырем банкам — Сбербанк, ВТБ, Райффайзен и Дельтакредит. Почему мы не будем говорить о достоинствах этих кредитных организаций? Мы не ставим задачу прорекламировать конкретный банк. Цель представленной подборки — повысить грамотность потенциальных и действующих заемщиков. Первые два банка выбраны из-за высокой популярности, вторая пара была определена рандомно.
Грамотные заемщики знают, что после окончательного расчета необходимо закрепить отсутствие долгов документально. Оплатил последний платеж — забери закладную и сними обременение с квартиры через Росреестр. В случаях, когда закладная отсутствует (покупка новостройки по ДДУ), представитель банка должен явиться в Росреестр вместе с заемщиком.
Когда человек приходит в банк с квитанцией на руках и просит закладную, ему ее сразу не выдают. Работникам требуется время, чтобы найти бумагу в хранилищах банка и все проверить. На сайте Сбербанка процесс получения закладной описан пошагово:
Как долго ждет заемщик свою закладную от банка? На сайтах банков сроки указывают разные — от 3 до 10 рабочих дней. Из отзывов понятно, что упомянутые временные рамки периодически нарушают все банки. Клиенты ждут три недели, месяц, два.
Бывает, что банк теряет закладную, и предлагает заемщику подписать дубликат закладной. Будьте бдительны: расходы на оформление дубликата придется покрывать из собственного кармана. К тому же в дубликате могут быть изменены условия обременения, причем не в пользу плательщика. Чтобы избежать этой ситуации, на этапе оформления ссуды сделайте дубликат закладной для себя — это обезопасит от проблем в будущем.
Вернемся к вопросу о сроках. Хорошо, если клиент погасил кредит, и неделя просрочки при получении закладной для него не играет большой роли. Возможна другая ситуация — когда человек оформляет рефинансирование ипотеки в другом банке. Пока первый банк не отдаст закладную, заемщику придется платить повышенные проценты новому кредитору. Такие ситуации не редкость: в столичных и региональных банках клиенты жалуются на халатное отношение, задержки при оформлении документов и переплаты.
Есть еще один способ, как банки «выжимают» из уходящих клиентов деньги. Банк не посылает сотрудника в Росреестр вместе с заемщиком для снятия обременения. Менеджер предлагает человеку оплатить оформление доверенности от банка на него самого. Выгода двойная: сотрудник банка сидит на рабочем месте, нотариус получает деньги за доверенность. В минусе остается только клиент.
Погашение ипотеки — основной вид целевого использования материнского капитала. При рождении второго малыша родители вкладывают материнский капитал в улучшение жилищных условий. Можно расплатиться сертификатом за уже взятый жилищный кредит или использовать родительский капитал в качестве первоначального взноса.
Чтобы деньги за сертификат попали в банк, нужно выполнить следующее:
Судя по отзывам, чаще всего проблемы возникают на этапе получения справки о размере задолженности. Также проблемы случаются в момент отправки денег из ПФ в банк. Со справками все банально — сотрудник может принять заявление и не заметить ошибку. В результате заявление с недочетом после проверки на следующем этапе будет аннулировано. Если клиента об этом не уведомят (а так бывает), время будет потеряно. В итоге пока заемщик не спохватится, справку о задолженности никто делать не будет. Проценты за время просрочки придется платить по полной.
Случается, что ПФ отправил деньги банку, а кредитор их не принимает. Причины могут быть разные — человеческий фактор, ошибки в документах. Выход — тщательно следить за размером остатка долга, контролировать работу личного менеджера.
Очень много негатива накапливается у клиентов при отказе банков рефинансировать собственные займы. Суть проблемы проста: заемщики, несколько лет назад взявшие ссуду под 13-15%, хотят получить те же условия, что ипотечники в 2018 году. Но банки часто отказывают собственным заемщикам: стоимость ипотечных денег для банка несколько лет назад была выше, чем в текущий момент. Рефинансирование считается формой реструктуризации, и банкам приходится отчислять больше денег в резервы. Именно этим кредиторы объясняют нежелание идти навстречу собственным заемщикам. Клиенты списывают отказы банков на отсутствие клиентоориентированности. Простым людям нет необходимости вникать в проблемы финансистов. В итоге неудовлетворенные клиенты утекают в соседние банковские структуры.
Несмотря на сложности, в некоторых банках рефинансирование ранее выданной ипотеки успешно проводится. При этом после рассмотрения заявки кредитор может ответить отказом. Иногда клиентов не устраивает ставка рефинансирования: в личном кабинете им могут предложить одну сумму скидки, а в отделении банка насчитают другую.
На сегодня есть две совершенно легальные возможности, которые позволяют банку не переплачивать при отчислениях в резервы в случае рефинансирования. При этом клиент получает желанную сниженную ставку. Первый вариант — добавить возможность рефинансирования при снижении ключевой ставки в кредитный договор. При таком подходе рефинансирование не будет считаться реструктуризацией, и банк не потеряет прибыль. А значит у кредитора не будет причин отказывать в снижении ставки. Второй вариант — корректно оформить рефинансирование в момент принятия решения, соблюсти все формальности. Может потребоваться помощь юриста, зато никто не проиграет — ни банк, ни клиент.
В идеале заемщику лучше позаботиться о возможности рефинансирования заранее и договориться о включении дополнительного пункта в договор ипотеки. Это поможет в будущем сэкономить время и деньги.
Изменение графика платежей или кредитные каникулы помогут не потерять квартиру при временных финансовых трудностях. Когда нет денег платить, а сохранить жилье необходимо, отсрочка — отличный вариант, удобный и клиенту, и банку. На практике заемщики отмечают, что на пути к реструктуризации встает стена бюрократии и непонимания:
Если приходится решать подобные вопросы, при каждой беседе с сотрудниками уточняйте их имена и занимаемые должности. Проще будет в дальнейшем найти виноватых. Из-за затягивания реструктуризации начинает расти долг. Это плохо для клиента, который хочет сохранить свою кредитную историю. Если планируете реструктурировать задолженность перед банком, не откладывайте подачу заявления и контролируйте работу вашего менеджера.
Среди негативных отзывов часто встречаются сообщения о внезапном повышении процентной ставки банком в одностороннем порядке. Чаще всего ситуация развивается по следующему сценарию:
В ипотечном договоре содержится утверждение о том, что банк не имеет права в одностороннем порядке изменять условия кредитного договора. В том числе кредитор не имеет права без уведомления повышать ставку. При общении с сотрудниками банка исходите из этого соображения. Не хотят быстро вернуть ставку в исходное положение — поясните, что это незаконно, и отправляйте жалобу на банк в Роспотребнадзор.
Независимо от того, в каком банке вы взяли ипотеку, будьте готовы к нестыковкам. Регулярные промахи в работе системы можно расценивать как отсутствие клиентоориентированности, неопытность сотрудников или как пофигизм. Чтобы избежать неожиданностей, каждый месяц нужно контролировать размер ставки, отсутствие штрафов, а также своевременно решать возникшие вопросы. В случае грубых нарушений прав заемщик может пожаловаться в Роспотребнадзор или ЦБ РФ — лицензия банку дороже, чем разовая выгода.
Самые распространенные «грехи» банкиров перед ипотечниками:
Чтобы сотрудники быстрее обратили внимание на собственную ошибку, рекомендуем писать обращения на профильные форумы. Часть денег клиентов уходит на зарплату модераторов, которые эти отзывы исправляют. Будьте внимательны в отношениях с банком с первого до последнего дня ссуды, даже если взять ипотеку именно у этой организации советуют родственники и друзья.
В завершение — краткий экскурс в работу четырех ипотечных банков.
Сбербанк:
ВТБ:
Дельтакредит:
Райффайзен:
Надеемся, что наша статья поможет вам избежать переплат и лишних нервов при погашении ипотеки.
Мы имеем долгий успешный опыт работы с банками-партнерами. Банкам выгодно привлекать новых клиентов по ипотечному кредитованию на первичном рынке, поэтому они готовы платить нам комиссию. Так что мы зарабатываем на банках, а не на своих клиентах!