Ипотека в помощь бизнесмену

Коммерческая ипотека для юридических лиц на сегодня является развивающимся сегментом российского рынка кредитования недвижимости. Благодаря этой услуге у бизнеса появляются дополнительные возможности для роста. Вот некоторые причины, которые делают коммерческую ипотеку привлекательной для юридических лиц:

• нет необходимости изымать средства из оборота для приобретения недвижимости;
• коммерческая недвижимость становится активом бизнеса. При аренде право собственности на объект не возникает;
• получить кредит можно гораздо быстрее, чем накопить нужную сумму.

С помощью ипотеки коммерческой недвижимости юридическое лицо может выкупить объект, который он уже арендует. Если ваши доходы стабильны, вы накопили сумму, достаточную для первоначального взноса, лучше взять кредит и ежемесячно платить не за аренду чужого имущества, а за ипотеку на свою собственность.

За границей этот метод расширения бизнеса уже давно используется, причем в широких масштабах. Для нашей страны ипотека на коммерческую недвижимость все еще является новинкой, но в ближайшем будущем ситуация изменится.

Коммерческая недвижимость — это…

Квартиру, машину или гараж приобрести за счет данного вида целевого кредита нельзя. Коммерческая ипотека выдается юридическим лицам на приобретение определенных видов недвижимости:

• офисы;
• складские помещения;
• торговые площади;
• помещения, подходящие для оказания разных видов услуг;
• помещения под производство.

Вариантов много, предпринимателю остается лишь выбрать, что именно ему нужно для развития бизнеса. К самим помещениям предъявляются стандартные требования:

• объект ипотеки должен располагаться в здании с перекрытиями и несущими стенами из бетона;
• площадь помещения не меньше 150 м²;
• ипотечная недвижимость расположена в регионе банка.

Также у конкретного банка могут быть особые пожелания, о которых следует побеспокоиться заранее.

Чего хочет банк от заемщика

В первую очередь банк хочет, чтобы заемщик был способен исправно выплачивать ипотеку по графику платежей. Для этого кредитор должен убедиться в том, что у заемщика есть соответствующие возможности и что риск банкротства минимален. Невысокая популярность ипотеки на коммерческую недвижимость в России отчасти связана с тем, что банки очень серьезно проверяют своих потенциальных клиентов. Бизнес должен отвечать следующим критериям:

• отсутствие просроченных кредитов и займов;
• положительный баланс на счете;
• стабильные прибыли;
• предсказуемые доходы и расходы.

Если банк, в котором у вас открыт расчетный счет, выдает кредиты на коммерческую недвижимость, ознакомьтесь с его условиями. В таком случае шансы на одобрение будут выше, а список документов, которые необходимо предоставить, уменьшится.

Есть виды бизнеса, представителей которых банки часто кредитуют неохотно или совсем не кредитуют:

• бизнес с сезонным доходом;
• игорные дома, казино;
• производство табака и алкоголя;
• виды промышленной деятельности, сопряженные с выбросом вредных отходов в окружающую среду.

Список документов для получения ипотеки

Ипотека по двум документам — это не про кредиты юридическим лицам. Для подачи заявки понадобятся:

• заявка-анкета по форме банка;
• паспорта директора, главного бухгалтера, всех акционеров компании (при наличии).

После одобрения банк потребует от вас всю основную документацию по бизнесу:

• свидетельство о госрегистрации юридического лица;
• устав со всеми приложениями, изменениями и дополнительными соглашениями;
• свидетельство о постановке на учет в налоговой инспекции;
• лицензии на занятие определенными видами деятельности;
• протоколы о назначении генерального директора, главного бухгалтера, совета директоров;
• бухгалтерская отчетность за год (иногда больше) с документами, подтверждающими передачу отчетности в налоговые органы;
• расчетная документация с покупателями и поставщиками за определенный период.

В качестве дополнительных документов вам могут понадобиться:

• договоры аренды торговых, офисных и производственных площадей;
• договоры лизинга, соглашения о кредитах и займах;
• договоры с ключевыми покупателями и поставщиками.

Анализ всей этой документации поможет банку принять взвешенное решение о выдаче кредита.

Условия кредитования

Коммерческая ипотека для юридических лиц выдается на следующих условиях:

• ставка по кредиту в среднем 13-20%;
• срок кредитования 5-15 лет;
• наличие первоначального взноса от 15-30% от стоимости объекта.

В связи с тем, что сроки ипотеки для юридических лиц невелики, ежемесячные платежи по ней намного выше, чем для рядовых граждан. Это сокращает круг клиентов, которым доступна данная услуга.

Бывают и специальные предложения банков по ипотеке на коммерческую недвижимость:

• возможность отсрочки платежа по основному долгу до полугода (при этом необходимо будет погашать проценты);
• выдается ипотека на коммерческую недвижимость для юридических лиц без первоначального взноса, если заемщик может предоставить другую недвижимость в залог;
• отсутствие штрафов за досрочное погашение ипотечного займа.

Сниженные кредитные ставки часто предлагают банки, недавно пришедшие на рынок и заинтересованные в быстром расширении клиентской базы.

Порядок оформления ипотечной сделки

Ипотека для юридического лица — сложный процесс, состоящий из разных этапов:

• поиск оптимальных условий кредитования;
• выбор банка;
• подача заявки;
• получение одобрения от банка;
• выбор объекта сделки;
• получение одобрения на выбранную коммерческую недвижимость;
• заключение кредитного соглашения с банком;
• заключение договора купли-продажи с продавцом;
• выплата аванса продавцу (в размере первоначального взноса);
• регистрация сделки в Росреестре;
• оформление объекта ипотеки в залог;
• окончательный расчет с продавцом;
• оплата страховых рисков по сделке;
• процесс регулярной выплаты кредита в соответствии с графиком платежей.

Каждый пункт этого приблизительного плана действий содержит в себе массу нюансов. Именно поэтому часто представители юридических лиц пользуются услугами посредников при оформлении ипотеки.

Способы расчета с продавцом недвижимости

Расчет с продавцом происходит в два этапа:

• выплата аванса до регистрации сделке в Росреестре;
• выплата оставшейся суммы после перехода права собственности к заемщику.

Передача денег может осуществляться через банковскую ячейку, депозит или наличными. Самым популярным и безопасным способом является банковская ячейка. Банк выдает продавцу гарантийное письмо, в котором сказано, что продавец получит свои деньги после перехода права собственности к новому владельцу и оформлению договора залога на недвижимость. Передача денег от банка к продавцу происходит следующим образом:

• после регистрации договора ипотеки представитель банка закладывает средства в банковскую ячейку. Заключает договор с банком, в котором оговариваются условия доступа к ячейке;
• после успешного прохождения государственной регистрации перехода права собственности и оформления залога на недвижимость покупатель может сам прийти в банк за деньгами;
• возможен вариант, когда деньги из ячейки забирает заемщик, и потом передает продавцу.

При соблюдении необходимых мер предосторожности все стороны могут быть уверены в том, что их права не будут ущемлены.

Госпошлина за оформление

Для рядовых граждан сборы за регистрацию перехода права собственности стоят недорого, от 200 до 2000 р (самый низкий сбор — за переход права собственности на долю в коммунальной квартире). Юридическому лицу регистрация сделки в Росреестре обойдется дороже:

• госпошлина за регистрацию договора ипотеки 4000 р.;
• госпошлина за регистрацию перехода права собственности по договору купли-продажи — 2000 р.

При расчете ваших расходов на получение кредита не забудьте учесть эти суммы. В некоторых случаях банки предлагают выдать кредит без оформления договора ипотеки (так называемая «Ипотека в силу закона», которая возникает после оформления залога на недвижимость). В таком случае вам не понадобится платить госпошлину за регистрацию договора ипотеки.

Страхование коммерческой недвижимости

Вам потребуется оплатить страховку по ипотечному кредиту. Она включает покрытие следующих рисков:

• повреждение объекта залога (пожар, наводнение, ураган);
• риск утраты права собственности в результате притязаний третьих лиц или страхование титула.

Страхование объекта залога является обязательным для всех заемщиков согласно закону «Об ипотеке». При наступлении страхового случая банк получит от страховщика оставшуюся часть долга. Заемщик при этом останется без коммерческой недвижимости, зато без задолженности. Некоторые банки требуют включать в страховую сумму также и проценты по кредиту.

Страхование титула приобретается на 3 года. Таков срок исковой давности по вопросам недвижимости. По истечении 3 лет сделка с недвижимостью не может быть оспорена третьими лицами.

Вы также можете застраховать себя от форс-мажора, в случае которого вы не сможете выплатить кредит. Таким событием может стать экономический дефолт в стране или другое событие подобного масштаба. Помните — все выплаты, которые обязана будет перечислить страховая компания при наступлении страхового случая, пойдут на счет банка. Чтобы получить обратно первоначальный взнос и хотя бы часть уже уплаченных банку сумм, придется приобретать дополнительное страхование в свою пользу.

Кому доверить решение ипотечного вопроса

Для предпринимателей экономия времени равняется экономии денег. А деньги в бизнесе решают если не все, то многое. Вы планируете заниматься оформлением ипотеки самостоятельно? Вам придется уделить этому много вашего личного времени. Можно делегировать эту задачу кому-либо из подчиненных, но самый действенный способ — обратиться в кредитно-консалтинговое агентство. В Санкт-Петербурге все вопросы, связанные с ипотекой, для вас готовы решить специалисты компании «Ипотекарь». Вот лишь часть задач, которые ипотечный брокер из «Ипотекаря» решит быстрее и эффективнее:

• поиск приемлемых условий и самой низкой ставки по ипотеке;
• получение одобрения в банке;
• сбор документов за рекордно короткие сроки;
• грамотное составление договора с продавцом и банком;
• сопровождение сделки от начала до конца.

Список можно продолжать и дальше. По возникшим вопросам обращайтесь в «Ипотекарь» и помните — агентство не берет предоплату за свои услуги!