Коммерческая ипотека для физического лица

Государственной поддержки для полнокровного развития малого бизнеса на сегодня недостаточно. Этот факт известен коммерческим банкам. Поэтому они с каждым годом все более активно выдают кредиты индивидуальным предпринимателям, которые фактически являются физическими лицами. Очень востребованы займы на покупку недвижимости, в том числе коммерческой. При этом условия и требования банков постепенно становятся все более лояльными.

Взять кредит гораздо выгоднее, чем изымать средства из оборота компании и тратить их на покупку необходимых торговых или производственных площадей. Поэтому и желающих получить подобные кредиты немало.

Купить коммерческую недвижимость в ипотеку физическому лицу можно, но нужно разбираться в некоторых тонкостях этого вида кредитования. Коммерческая ипотека — относительно молодое направление для российских банков, оно связано с повышенными рисками. При грамотном подходе с помощью этого финансового инструмента можно получить возможность выгодно инвестировать средства в собственность, а не в аренду.

Виды коммерческой недвижимости

С помощью кредита возможно приобретение самых разных видов коммерческой недвижимости:

• торговые площади;
• помещения для размещения производства;
• складские помещения;
• офисы;
• концертные и спортивные залы;
• гостиничные комплексы.

Коммерческая ипотека для физических лиц не выдается на жилую недвижимость и некоторые другие объекты:

• квартиры;
• гаражи;
• дачи.

Есть еще одно ограничение: выбранная вами коммерческая недвижимость не должна быть частью уставного капитала юридического лица. Кроме того, у банка могут быть дополнительные требования к объекту залога. Пример: в Москве коммерческая ипотека для физических лиц редко выдается на недвижимость, расположенную в хрущевках. Все нюансы лучше заранее уточнять в выбранном банке.

Требования к заемщику

Ипотека на приобретение разнообразной коммерческой недвижимости физическим лицом выдается определенным категориям граждан:

• индивидуальным предпринимателям;
• управленцам и топ-менеджерам компаний;
• владельцам собственного дела.

В случае банкротства индивидуального предпринимателя все его имущество может пойти на погашение долгов. В этом и состоит основная опасность кредитования малого бизнеса. Многие отмечают, что иностранному гражданину получить ипотеку гораздо проще, чем российскому предпринимателю взять в долг для развития бизнеса в родной стране.

Для юридического лица ипотека на коммерческую недвижимость тоже считается более доступной отчасти потому, что ликвидация ИП возможна за очень короткие сроки, а для юрлица эта процедура может растянуться на многие месяцы. Поэтому ипотека на коммерческую недвижимость для физических лиц выдается только тем заемщикам, которые соответствуют определенным требованиям:

• гражданство РФ;
• возраст не менее 21 года и не более 65 лет на момент полного погашения кредита;
• у заемщика нет долгов перед налоговыми органами и государством;
• отсутствие просроченных задолженностей по другим банковским кредитам, хорошая кредитная история;
• клиент не является банкротом.

Требования к бизнесу

Прежде чем выдать вам кредит, банк должен проанализировать доходность и стабильность бизнеса. В идеале ваше дело должно обладать следующими параметрами:

• с момента регистрации ИП прошло не менее полугода;
• баланс на расчетном счету всегда положительный;
• есть позитивная тенденция в развитии бизнеса;
• доходы стабильны, контрагенты надежны.

Большое значение имеет и вид предпринимательской деятельности, для осуществления которой вам нужна коммерческая недвижимость. Есть виды деятельности, которые не приветствуются кредиторами:

• игорный бизнес;
• производство табачных изделий и алкоголя;
• сельское хозяйство;
• шоу-бизнес во всех его проявлениях;
• торговля на рынке ценных бумаг.

Список видов бизнеса нон-грата в конкретном банке может отличаться от вышеприведенного. Для получения достоверной информации всегда уточняйте данные по месту получения ипотеки.

Документы для подачи заявки

Жилищный кредит для рядового гражданина на квартиру или дом может быть одобрен всего по двум документам. Коммерческая ипотека для физических лиц требует анализа прибыльности вашего бизнеса, а также вашей собственной благонадежности. Вот список личных документов, которые чаще всего требуют в банке:

• паспорт;
• водительские права;
• свидетельство о браке и о рождении детей (если есть);
• СНИЛС.

Список документов, касающихся бизнеса, более обширен:

• свидетельство о государственной регистрации;
• лицензии на ведение определенных видов деятельности;

• свидетельство о постановке на учет в налоговой;
• бухгалтерская отчетность за 1-2 года;
• информация об основных средствах, расчетах с контрагентами;
• сведения о кредитах;
• отчет обо всех операциях по расчетному счету.

Если сумма кредита достаточно большая, могут потребовать дополнительную документацию, подтверждающую стабильность ваших доходов:

• договоры аренды или документы о праве собственности на занимаемые фирмой помещения;
• договоры с ключевыми клиентами и поставщиками.

Объем информации, которую требуется проанализировать банку при рассмотрении заявки физического лица на коммерческую ипотеку, очень значителен. Поэтому сроки принятия решения больше, чем при ипотеке на жилую недвижимость для работников по найму.

Условия кредитования

В сравнении с предложениями по ипотеке для рядовых граждан, условия кредитования для коммерсантов имеют ряд отличий. Вот типовое предложение по коммерческой ипотеке:

• срок кредита от 3 до 15 лет;
• сумма зависит от возможностей заемщика;
• залогом является сама кредитная недвижимость;
• первоначальный взнос — не менее 15%;
• ставка по кредиту определяется индивидуально и начинается от 10%.

Разница заметнее всего проявляется в длительности (для рядового гражданина — до 30 лет), обязательном первоначальном взносе и сумме займа (она может достигать нескольких десятков миллионов рублей). Если сумма крупная, кредитор наверняка потребует от физического лица поручителя из ближайших родственников или совладельцев бизнеса.

Некоторые банки с целью привлечения клиентов разрабатывают специальные предложения:

• возможность воспользоваться кредитными каникулами на срок до 6 месяцев в случае форс-мажора;
• составление индивидуального графика платежей по запросу клиента;
• отсутствие скрытых комиссий и минимизация платных услуг;
• досрочное погашение без штрафов и переплат;
• дополнительный залог не обязателен.

В некоторых банках возможно одобрение еще до приобретения самого объекта, то есть у вас есть некоторое время (в среднем 2 месяца) для поиска объекта, который подойдет вам и устроит кредитора.

Всем известно, что получение ипотеки для ИП — непростая задача, но сегодня все больше банков идут физическим лицам навстречу и выдают выгодные кредиты под залог ипотечной недвижимости.

Особенности ипотечной сделки с коммерческой недвижимостью

Одним из важных нюансов ипотеки на покупку коммерческой недвижимости физическим лицом является невозможность оформления залога на предмет сделки до того, как право собственности перешло от продавца к заемщику. В связи с этим при оформлении сделки с коммерческой недвижимостью используются сложные схемы.

Если продавец готов ожидать получения денег за недвижимость больше месяца, можно воспользоваться следующей схемой:

• заключается договор между продавцом и заемщиком, будущим собственником;
• заемщик передает продавцу аванс за недвижимость (первоначальный взнос по ипотеке, что оговаривается в соглашении с банком);
• банк передает продавцу гарантийное письмо, подтверждающее, что после перехода права собственности на объект ипотеки к заемщику и оформления договора залога продавец получит оставшуюся сумму по сделке купли-продажи;
• банк закладывает средства в ячейку банка;
• проходит регистрация сделки купли-продажи и ипотечного договора в Росреестре, появляются соответствующие записи в ЕГРН;
• оформляется договор залога, заемщик лично передает деньги продавцу, или продавец сам забирает их из ячейки. Порядок расчетов нужно определить заранее, чтобы у сторон на почве недоверия друг к другу не возникло желание отказаться от сделки.

Если продавец не готов ждать, можно предложить ему самому оформить залог на недвижимость при сделке:

• покупатель передает продавцу аванс и гарантийное письмо от банка, которое подтверждает, что после оформления залога на недвижимость продавец получит оставшуюся сумму по договору купли-продажи;
• банк закладывает деньги в ячейку;
• продавец закладывает недвижимость в банке, заключает договор купли-продажи с заемщиком и получает оставшуюся сумму из банковской ячейки;
• после этого проходит регистрация перехода права собственности в Росреестре, и объект залога (ипотечная недвижимость) переходит к заемщику, оставаясь под обременением на весь сроки потеки.

Эта схема сложнее с точки зрения оформления, но она в равной степени приемлема для всех участников сделки.

Оплата страховки также является неотъемлемой части ипотечного кредитования физических лиц. Чаще всего для получения коммерческой ипотеки банки требуют приобрести следующие виды полисов:

• страхование самой недвижимости;
• страхование титула (риска потери права собственности) сроком на 3 года.

Длительность страхования титула связана с исковой давностью. По истечении 3-х лет оспорить сделку невозможно в соответствии с российским законодательством.

При желании можно дополнительно застраховать физическое лицо от невыплаты ипотеки при непредвиденных обстоятельствах. Но учтите, что страховые компании тоже анализируют риски при продаже своих продуктов, поэтому если ваш бизнес по итогам проверки признают малонадежным, останется надеяться на собственные силы.

Оставьте заявку и узнайте как получить ипотеку на коммерческую недвижимость

Эффективная ипотека для расчетливых людей

Если вы пришли к выводу, что вам необходима ипотека на коммерческую недвижимость, в первую очередь нужно составить план дальнейших действий. В общем виде он может выглядеть так:

• поиск нужного объекта;
• сбор документов для подачи заявки в банк;
• поиск банка, в условия которого вас устраивают;
• ожидание одобрения;
• поиск другого банка в случае неудачи либо подготовка к сделке при одобрении заявки.

Все это выглядит просто и понятно только на бумаге. В жизни вам понадобится немало времени и сил, чтобы провести сравнительный анализ различных вариантов ипотеки, пообщаться с кредитными менеджерами, собрать документы и дождаться утвердительного ответа от кредитора. Часто для индивидуального предпринимателя такая трата времени и сил является непозволительной роскошью.

Решить любой вопрос, связанный с ипотекой, вам помогут в кредитно-консалтинговом агентстве «Ипотекарь». В этой компании работают лучшие ипотечные брокеры Санкт-Петербурга, список банков, с которыми сотрудничает «Ипотекарь», постоянно растет. Личный менеджер поможет вам:

• получить гарантированное одобрение от ведущих банков страны;
• сэкономить на ставке по кредиту;
• выйти на сделку в сжатые сроки;
• добиться реальных результатов в получении ипотеки на коммерческую недвижимость.

Уделите больше внимания развитию вашего дела, а все вопросы по ипотеке пусть решает «Ипотекарь»!