Ипотека на долю в квартире

Долевая и выделенная собственность в квартире

С юридической точки зрения в квартире с несколькими собственниками возможны два вида собственности: долевая и выделенная. Отличие в том, что при долевой собственности владелец обладает эмпирической дробной частью от целого (1/2, 2/3 и так далее), и нет указаний, какие именно жилые комнаты в помещении ему принадлежат. Чаще всего такая собственность возникает при покупке квартиры супругами или родственниками.

Выделенная часть квартиры — это конкретная комната или несколько комнат с отдельных техпаспортом и собственным лицевым счетом. Банки лучше относятся к выделенным комнатам. В случае неуплаты по кредиту такое жилье проще продать. Для Санкт-Петербурга, где даже в 2018 году количество жителей коммуналок очень велико, кредиты на выделенные комнаты — не редкость. Часто продавцы комнат в коммуналках пишут в характеристиках помещения — подходит под ипотеку и материнский капитал. Это значит, что комната выделенная.

Существует еще один вариант — когда часть недвижимости принадлежит муниципалитету и сдается по договору социального найма, а другая часть помещения выделена и находится во владении частного лица. Такой вариант скорее отпугнет банкиров. В случае невыплаты заемщиком займа кредитору придется получать отказ от покупки в муниципалитете, а это связано с тратой времени и бумажной волокитой.

Юридические тонкости купли-продажи долей

Главная особенность кредитования на покупку долей состоит в том, что в залоге у банка должна находиться вся квартира. Кредитор не согласиться ограничить залог выкупаемой частью: в случае форс-мажора банк не сможет продать часть недвижимости без согласия остальных владельцев.

По закону обладатель доли до продажи своей собственности третьему лицу должен взять у всех сособственников нотариально заверенный отказ от покупки этой доли. В течение месяца соседи, собственники и наниматели должны отказаться от преимущественного права покупки или купить комнату по цене продавца. Собрать отказы несложно, если сособственников 1-2, и они всегда на связи. Но для коммуналки с пятью владельцами получение отказов может стать большой проблемой. Совладелец может проживать в другом городе или просто игнорировать обращения соседей.

Но из самой сложной ситуации есть выход. Даже если с совладельцем нет связи, можно послать ему уведомление о продаже доли по почте заказным письмом и ждать месяц. Если ответ от соседа не приходит, официально считается, что его молчание равно отказу. То есть получение отказов от сособственников при продаже доли в коммуналке — дело времени. Однако для банка это все равно лишние хлопоты.

Проще всего оформить ипотеку на выкуп последней доли. Например, гражданин Иванов, владелец 2/3 недвижимости, хочет выкупить последнюю треть у гражданки Петровой. Для получения одобрения от банка потребуется предоставить стандартный пакет документов и внести первоначальный взнос не менее 15% от стоимости доли Петровой. После выкупа доли Иванов станет единоличным собственником жилья, и у кредитора не будет проблем с наложением обременения на квартиру до момента погашения займа.

Ипотека на долю от Сбербанка

Кредит на покупку доли проще всего получить в самом зеленом банке страны. Однако будущему заемщику придется столкнуться с особыми требованиями банка к оценке объекта. Сбербанк рекомендует заемщикам контору оценщиков, которые все сделают как положено. Чтобы избежать накладок, уточните: требуется ли оценка всей квартиры, или специалисты должны оценить только выкупаемую долю. При изучении оценки сверьте ее содержание с требованиями банка. Чаще всего проволочки при оформлении ипотеки на долю возникают именно из-за этого документа.

Другой загвоздкой может стать наложение обременения на всю квартиру на весь срок ипотеки. Заранее обсудите эту необходимость с сособственниками: они должны быть готовы дать свое согласие. Иначе не получится взять кредит.

Ипотека на долю оформляется не так часто, как займы на покупку отдельного жилья. Чтобы избежать проблем и получить заем в кратчайшие сроки, обратитесь к надежным кредитным брокерам.