Как экономить при ипотеке

Содержание:

1. Рефинансирование
2. Льготы от государства
3. Налоговый вычет
4. Инфляция и доход от аренды

Рефинансирование

Те, кто брал кредит под 13-15%, могут значительно сэкономить с помощью перехода на сниженную ставку. Стандартная ставка рефинансирования на конец 2018 года — 9-10%. Если разница между предложенной ставкой рефинансирования и вашими условиями кредитования составляет более 2%, пора переходить в другой банк. Теоретически банки при снижении ключевой ставки сами должны предлагать клиентам перейти на выгодный процент. На практике это происходит крайне редко. Банки чаще отклоняют запросы на пересмотр ипотечной ставки. Поэтому клиентам приходится нести дополнительные расходы и уходить к другим кредиторам. При расчете экономии от рефинансирования заемщику необходимо учесть сопутствующие затраты:

• повторная оценка жилья;
• переплата по кредиту на время переоформления закладной — платить придется по завышенной ставке;
• расходы на сбор документов;
• покупка новой страховки.

При рефинансировании можно объединить в одном несколько кредитов. Также многие банки предлагают увеличить размер займа, чтобы у клиента появились дополнительные средства. Например, вы планируете сделать ремонт, но на это нет денег. После рефинансирования кредита у вас будет достаточно средств под выгодный процент. Если новый кредитор навязывает дорогую страховку, уточните, какие санкции ждут вас в случае отказа и выбора своей страховой компании. Нередко переплата по дорогой страховке превышает экономию 1% ипотечной ставки.

Если при рефинансировании удается уменьшить срок кредита, это дополнительная экономия. Банки рассчитывают ипотечные платежи по аннуитетной схеме. В первые годы тело кредита погашается очень медленно. Когда срок займа уменьшается, скорость выплаты основного долга растет. А значит и процентов вы платите меньше.

Льготы от государства

Если статус заемщика позволяет использовать государственные льготы, этим нужно пользоваться. Простой пример: супруги Ивановы взяли квартиру сразу после свадьбы. За время выплаты займа у них родилось двое детей. Теперь у них есть сертификат на материнский капитал, который они могут потратить на погашения ранее взятого кредита или процентов по нему.

В связи с пополнением в семье в ближайшие годы россияне также могут участвовать в госпрограмме «Ипотека под 6%». Если в семье до 2023 года появятся второй и (или) третий ребенок, родители могут оформить льготу в банках-партнерах госпрограммы. Это касается как заново оформляемой ипотеки, так и ранее полученного жилищного кредита. Данная программа рассчитана только на покупателей новостроек. Если вы ищите или уже выбрали жилье на вторичном рынке, заветные 6% получить не удастся. Экономия происходит не за счет банка: государство доплачивает кредитору недополученную выгоду.

Лайфхак для получения льготной жилищной субсидии на семью: даже если у родителей в собственности есть квартира, можно переоформить жилье на надежного родственника. У семьи остается прописка, и родители могут встать в очередь на новую квартиру как нуждающиеся. В Санкт-Петербурге единовременная выплата семьям с детьми на приобретение жилья составляет не менее 45% от расчетной стоимости квартиры необходимой площади. Этот вариант актуален для семей, которые еще не взяли ипотеку, а только планируют ее оформление.

Налоговый вычет

Эта льгота работает для тех, кто получает официальную зарплату и платит налог 13% с нее и с других доходов. Правила расчета налогового вычета в 2018 году:

• если налогоплательщик ранее не пользовался вычетом при покупке недвижимости, он может уменьшить размер налогооблагаемой базы при покупке жилья за свой счет на 2 миллиона рублей. Например, Константин купил в кредит квартиру за 2 миллиона рублей. Теперь он может вернуть налоги на сумму 260 000 рублей от стоимости жилья. Ежегодно Константин может вернуть не более 13% от официального дохода. Если его зарплата составит в сумме 1 миллион за год, он сможет подать заявление на возврат 130 000 рублей. Оставшиеся 130 000 рублей он сможет вернуть в последующие годы;
• с процентов по ипотеке тоже можно получить налоговый вычет. Сумма вычета ограничена уменьшением налогооблагаемой базы на 3 миллиона рублей или льготой в 390 000 рублей;
• вычет на проценты по ипотеке можно получить только на один объект недвижимости. Вычет на покупку жилья можно получить с нескольких объектов, пока сумма не достигнет 2 миллиона рублей.

Если вы не хотите ежегодно оформлять имущественный вычет через инспекцию, делегируйте эту обязанность бухгалтеру вашего работодателя. Налог с вашей зарплаты не будет удерживаться. Вы сэкономите не только деньги, но и время.

Инфляция и доход от аренды

На доходность жилья и себестоимость ипотеки ежегодно влияют два глобальных фактора:

• инфляция — снижает стоимость кредита;
• рост цен на недвижимость — повышает стоимость актива;
• рост стоимости аренды в конкретном районе.

Для человека, который живет в ипотечной квартире, это не имеет большого значения. Другое дело, если заемщик сдает залоговую недвижимость. Собственник получает регулярный доход, который может расти год от года. Сдавать ипотечную недвижимость в аренду нельзя, это противоречит договору ипотеки. Реальность такова: многие россияне покупают квартиру и гасят ипотеку за счет арендаторов. Если стоимость аренды растет, увеличивается экономия на кредите.

Самый простой способ сэкономить на ипотеке — досрочное погашение. Если заемщик может выплатить долг банку раньше, он не переплачивает проценты.