Делаем оценку ипотечного жилья

У кредиторов есть стандартные требования к залоговому жилью:

• невысокая степень износа;
• отсутствие деревянных перекрытий и несущих стен в здании;
• расположение объекта в регионе, где работает банк-кредитор.

Для подсчета рисков по недвижимости банку нужна профессиональная экспертиза ее ликвидности. В случае возникновения споров оценочный акт станет доказательством в суде. Подробнее о том, сколько стоит оценка квартиры и доли для ипотеки, сколько длится процесс оценки и как оценщики выполняют свою работу, расскажем далее.

Методы оценки квартир

При размышлении о необходимости самостоятельно обращаться к оценщику возникает логичный вопрос — почему банк не нанимает специалиста на работу для удобства клиентов? Банки предпочитают принимать оценку от аккредитованных компаний, потому что держать в штате профессионала стоит дороже. Кредитору нужен независимый ответ на вопрос, сколько стоит недвижимость. Отталкиваясь от данных документа, кредитные специалисты будут понижать стоимость квартиры с учетом разных рисков.

Чтобы вникнуть в язык, на котором разговаривают профессиональные оценщики, нужно понимать разницу между ценой и стоимостью объекта. Цена устанавливается продавцом и фиксируется в договоре купли-продажи. Цена недвижимости — это сколько стоит объект при оформлении конкретной сделки купли-продажи. Стоимость — это некая рассчитанная сравнительным путем цифра. Оценщики в отчете указывают стоимость объекта.

Рыночная стоимость определяется исходя из спроса и предложения на аналогичные квартиры в конкретном сегменте рынка недвижимости. Подсчитать, сколько будет стоить объект на рынке, продавец может и сам. Ликвидационная стоимость — предельная сумма, за которую квартиру реально можно продать, если сроки «горят» и деньги нужны уже вчера. Возможный способ определения ликвидационной стоимости — косвенный, с применением корректировочного коэффициента в 20% от рыночной стоимости. Грубо говоря, за короткий срок квартиру можно продать со скидкой в 20%.

Методы оценки объекта ипотеки:

1. Сравнительный — самый распространенный. Подобным образом рассчитывается стоимость квартир для ипотеки. Основой для расчета служат суммы, за которые были проданы аналогичные квартиры по соседству. Оценщик использует статистику рынка недвижимости, учитывает спрос и предложение, особенности объекта (ремонт, наличие балкона, расположение, степень износа).
2. Затратный — при расчете используются данные о стоимости строительных работ, затраты на содержание здания, инфляция, износ конструкций, налоговые сборы, расходы на транспорт. Стоимость недвижимости, указанная в справке из БТИ, рассчитывается таким методом.

Документы и стоимость оценки квартиры для ипотеки

Для оценки новостройки нужно предоставить:

• паспорт владельца;
• акт приема-передачи;
• договор долевого участия.

Документы для оценки вторички:

• паспорт собственника;
• выписку из ЕГРН;
• договор купли-продажи или иное основание для получения права собственности;
• техпаспорт квартиры.

Чем дороже рыночная стоимость жилья, тем выше расценки на услуги оценщиков. Экспертиза квартиры в центре Москвы обойдется дороже, чем оценка частного дома в Ленобласти. Не стремитесь излишне сэкономить на этой услуге. Если банку что-то не понравится в экспертизе, он может потребовать новую оценку.

Сколько дней делается экспертиза стоимости жилья? Профессиональные компании делают оценку за 1-2 дня. Иногда экспертиза длится 3-5 дней. Основное время занимает составление отчета, заключение договора с компанией и выезд специалиста на адрес можно устроить в один день.

Оценка доли и комнаты в коммуналке

Купля-продажа долей и комнат в ипотеку случается нечасто, однако имеет место. Обычно такие сделки совершаются через Сбербанк. Приобретатель должен быть готов к тому, что кредитор затребует оценку не только самой доли, но и всей квартиры. Это необходимо, поскольку при покупке доли в ипотеку залог накладывается на всю квартиру. То есть если вы собрались выкупить отдельную комнату в пятикомнатной коммуналке, придется договариваться со всеми соседями, чтобы на время выплаты займа они дали согласие на обременение своей жилплощади. Проще всего договориться тем, кто выкупает половину квартиры, а во второй живет родственник. В любом случае оценка в данной ситуации будет стоить не дешевле, чем при покупке квартиры целиком, а то и дороже.