Выкуп ипотеки — кому и зачем он нужен

​Ипотека — это не только ответственно, но и долго. За 5 лет в личной жизни человека могут произойти значительные перемены, в стране может случиться кризис с последствиями для рынка недвижимости.

При сроке в 15, а то и в 30 лет вероятность наступления подобных событий многократно возрастает.

Случается, что у заемщика возникают временные финансовые трудности, но есть желание продолжить платить по счетам. Тогда банки предлагают варианты смягчения кредитного бремени:

  • кредитные каникулы;
  • увеличение срока кредита;
  • пересмотр графика платежей.

Особенно лояльно относятся банки к семьям, где родился ребенок. К тому же субсидия от государства во многих регионах позволяет списать 5% от стоимости жилья при рождении малыша. Другой случай, когда может потребоваться пересмотр ипотечного договора, — соблазн рефинансирования ипотеки под более выгодный процент.

Ключевая ставка ЦБ падает, банки предлагают все более низкие проценты по кредитам. При этом кредиторы не всегда готовы пересматривать ставку для тех, кто взял кредит раньше и дороже. Из-за этого некоторые клиенты уходят к конкурентам, хоть процедура рефинансирования в другом банке и связана с расходами.

Иногда необходимость выплатить кредит и продать ипотечную квартиру возникает в связи с другими событиями. Причины для продажи могут быть разные:

  • нет денег платить кредит — потеря работы, проблемы со здоровьем, семейные обстоятельства;
  • возникла необходимость переехать в жилье большей площади;
  • планируется переезд в другой город;
  • развод и раздел имущества;
  • инвестор собирается получить выгоду от продажи своей недвижимости.

Если принято решение закрыть ипотеку путем продажи жилья, нужно обратиться в банк с заявлением об одностороннем расторжении договора ипотеки. Кредитор должен знать об изменениях в ваших планах. Не стоит копить задолженность и ждать приставов у дверей — реализация ипотечного жилья с молотка наименее выигрышна для заемщика.

Берите инициативу в свои руки и начинайте искать покупателя на залоговую квартиру.

Для покупателя выкупать ипотеку выгодно, но долго. Придется разобраться во многих формальностях. Зато дисконт с такой покупки может быть 10-15%, в зависимости от срочности и спроса на рынке.

Есть фирмы, которые в считанные дни готовы купить у заемщика его долю в ипотечном жилье или отдельную недвижимость. Но при обращении в такую организацию следует учитывать, что потери будут в несколько сотен тысяч рублей.

Окончательный расчет заемщиков с банком

Почему после окончательного расчета с банком заемщик может остаться без жилья и с долгами? Чаще всего такие ситуации происходят при выкупе ипотеки после 1-3 лет выплат и при небольшом первоначальном взносе (10-15%).

Денег от продажи квартиры может не хватить на расчет с банком по нескольким причинам. При срочной продаже залоговой недвижимости цена на квартиру занижается, потому что сделка подразумевает ряд нюансов. К тому же всегда есть риск, что цены на недвижимость перестанут расти.

Падение рынка недвижимости на 1-2% ощутимо увеличит задолженность заемщика перед банком. Отдавать деньги за жилье ему придется по фиксированной стоимости из ипотечного договора.

При подписании ипотечного договора обращайте внимание на условия одностороннего расторжения договора и за штрафные санкции при досрочном погашении. Оптимальный вариант — возможность досрочной выплаты долга без комиссии, но такие условия встречаются редко.

В 2018 году многие банки предлагают заемщикам вариант с досрочным погашением без переплат после определенного срока выплат — через 5-10 лет. В случае форс-мажора придется выплатить кредитору неустойку согласно ипотечному договору.

Третий момент, который влияет на размер остатка основного долга, — тип платежей. Российские банки чаще предлагают клиентам стандартный аннуитет. Другой вариант — дифференцированные платежи. Принципиальная разница между этими типами расчетов состоит в следующем:

  • ежемесячные платежи при аннуитете одинаковы весь срок кредита. Дифференцированные платежи уменьшаются с годами. В первые годы ипотеки человек платит больше;
  • при аннуитете структура платежа первый год на 60-70% состоит из процентов. На основную часть долга идет меньшая доля отчислений. Со временем процентная часть уменьшается, а доля основной части увеличивается. Дифференцированная система подразумевает очень высокий процент в начале и низкий в конце. При этом сумма на погашение основного долга остается неизменной весь срок ипотеки;
  • при аннуитете проще определить платежеспособность потенциального заемщика, ведь платеж всегда одинаковый. При дифференцированном исчислении самые большие суммы ипотечник выплачивает в первый год. При определении платежеспособности по дифференцированной системе банк не берет усредненную цифру, а считает исходя из высоких платежей первого года. Поэтому российские банки менее охотно дают кредиты по дифференцированной ставке;
  • переплата за проценты по аннуитету и при дифференцированном расчете не одинакова. Если срок ипотеки больше 5 лет, а сумма выше миллиона рублей, аннуитет стоит дороже. Чем дольше срок кредита, тем очевиднее разница;
  • с дифференцированным платежом при продаже ипотечной квартиры сумма основного долга к выплате скорее всего будет ниже, чем при аннуитете. Но в каждом случае необходим расчет — многое зависит от сроков и процентной ставки.

Пример: молодая семья внесла 500 тысяч рублей накоплений в качестве первоначального взноса. Срок кредита был выбран 15 лет, сумма — 2 млн рублей, ставка для молодой семьи — 9%, тип расчетов — аннуитет.

Купили однокомнатную квартиру в новом доме, въехали, прожили 5 лет. Один из супругов потерял работу, семья больше не может платить по 26 000 ежемесячно. За пятилетку супруги выплатили около 750 000 рублей основного долга и остались должны банку 1 250 000 рублей. Супруги продают залоговое жилье с разрешения банка агентству-посреднику за 2,2 млн рублей.

Скидку приходится делать из-за срочности сделки (банк не хочет ждать) и особенностей оформления. После погашения основного долга и выплаты комиссии за досрочное погашение по инициативе заемщика супруги получают на руки сумму не меньше, чем первоначальный взнос.

Аренда вместо собственности

Есть вариант передать квартиру в собственность банку по договору отступного и продолжить использовать жилплощадь по соглашению аренды. Стоимость аренды для заемщика составляет в среднем 4% от суммы долга.

Когда квартира переходит в собственность банка, она дешевеет на 10-20%. Важное преимущество такого подхода — человек не теряет возможность постоянной регистрации по адресу арендуемой жилплощади.

Выкуп доли у супруга при разводе

По закону выкуп доли по ипотеке невозможен. Но есть исключение, когда долю выкупает собственник остальной части жилья. В результате выкупа собственник должен стать владельцем отдельного помещения. Тогда банк выдаст ипотеку на приобретение доли или отдельной комнаты в коммунальной квартире.

Не редкость — обращение супругов в банк с заявлением об изменении кредитного договора. Накануне развода муж и жена могут прийти к совместному решению о том, что один из них готов уступить другому долю в общей квартире вместе с ежемесячными платежами. Важно, чтобы после окончания срока кредита отказавшийся супруг не мог претендовать на часть квартиры.

Кредитные организации без особого энтузиазма относятся к таким намерениям заемщиков. Причина в том, что зарплаты одного из супругов может не хватить на погашение аннуитета. Если это так, то банк вправе потребовать досрочного погашения кредита. Такая ситуация наверняка приведет к продаже квартиры в ущерб интересов собственников.

Но поскольку сама недвижимость находится в залоге у банка, стоит обратиться к кредитору с просьбой о пересмотре условий договора. Вполне возможно, что банк согласится изменить соглашение и переписать ипотеку на одного супруга. Если при подписании ипотеки был составлен брачный договор, его также придется изменить.

Как происходит продажа квартиры с обременением

Среди особенностей купли-продажи ипотечного жилья можно выделить следующие моменты:

  • недвижимость находится под обременением, и для перехода права собственности к покупателю требуется согласие банка;
  • процедура оформления занимает больше времени, чем обычная купля-продажа;
  • в период с момента передачи денег продавцу и до регистрации перехода права собственности после погашения ипотеки покупатель находится не в самом выигрышном положении.

Если принято решение продать залоговую недвижимость, обратитесь в службу по работе с просроченной задолженностью вашего банка. При встрече с банковским представителем заемщик пишет заявление о необходимости продажи и получает согласие кредитора. Только после этого можно начинать сделку.

Теоретически найти покупателя можно до обращения в банк, чтобы сразу с его согласия начать проведение сделки. В некоторых кредитных организациях есть свои базы реализации залогового имущества. Этим можно воспользоваться, чтобы быстрее продать квартиру. Но неизвестно, насколько выгодна будет цена, которую в итоге предложат заемщику.

Схема выкупа ипотечной квартиры:

  • заключение договора купли-продажи;
  • покупатель оплачивает долг по ипотеке;
  • продавец получает в банке закладную и справку об отсутствии задолженности для снятия обременения;
  • происходит переход права собственности от продавца к покупателю через Росреестр.

Выкуп ипотеки с выгодой для всех

Купля-продажа ипотечной недвижимости под обременением — непростая операция и для продавца, и для покупателя. Для одного заемщика это шанс сэкономить, для другого — последняя надежда найти выход из сложной ситуации. Если вы хотите, чтобы наболевший ипотечный вопрос решился быстро и безболезненно, обратитесь в «Ипотекарь». Специалисты компании не берут предоплату за услуги, при этом отлично знают свое дело. Преимущества «Ипотекаря»:

  • личные связи с ведущими банками;
  • проценты по ипотеке ниже, чем вы думаете;
  • своя база данных по новостройкам и вторичному жилью;
  • работа со всеми видами сертификатов;
  • работа с выкупом долей;
  • сбор документов;
  • помощь при оформлении договоров по недвижимости.

Личный менеджер поможет вам найти правильное решение и сэкономить значительные средства при общении с банком. Все подробности узнайте в удобное для вас время на консультации в «Ипотекаре».

Shape Copy 9
Ипотека для ИП
Ипотека молодой семье с детьми
Shape Copy 8