Оставьте, пожалуйста, ваш номер. Опытные специалисты проведут бесплатную первичную консультацию по вопросам вашей ипотеки.
При сроке в 15, а то и в 30 лет вероятность наступления подобных событий многократно возрастает.
Случается, что у заемщика возникают временные финансовые трудности, но есть желание продолжить платить по счетам. Тогда банки предлагают варианты смягчения кредитного бремени:
Особенно лояльно относятся банки к семьям, где родился ребенок. К тому же субсидия от государства во многих регионах позволяет списать 5% от стоимости жилья при рождении малыша. Другой случай, когда может потребоваться пересмотр ипотечного договора, — соблазн рефинансирования ипотеки под более выгодный процент.
Ключевая ставка ЦБ падает, банки предлагают все более низкие проценты по кредитам. При этом кредиторы не всегда готовы пересматривать ставку для тех, кто взял кредит раньше и дороже. Из-за этого некоторые клиенты уходят к конкурентам, хоть процедура рефинансирования в другом банке и связана с расходами.
Иногда необходимость выплатить кредит и продать ипотечную квартиру возникает в связи с другими событиями. Причины для продажи могут быть разные:
Если принято решение закрыть ипотеку путем продажи жилья, нужно обратиться в банк с заявлением об одностороннем расторжении договора ипотеки. Кредитор должен знать об изменениях в ваших планах. Не стоит копить задолженность и ждать приставов у дверей — реализация ипотечного жилья с молотка наименее выигрышна для заемщика.
Берите инициативу в свои руки и начинайте искать покупателя на залоговую квартиру.
Для покупателя выкупать ипотеку выгодно, но долго. Придется разобраться во многих формальностях. Зато дисконт с такой покупки может быть 10-15%, в зависимости от срочности и спроса на рынке.
Есть фирмы, которые в считанные дни готовы купить у заемщика его долю в ипотечном жилье или отдельную недвижимость. Но при обращении в такую организацию следует учитывать, что потери будут в несколько сотен тысяч рублей.
Почему после окончательного расчета с банком заемщик может остаться без жилья и с долгами? Чаще всего такие ситуации происходят при выкупе ипотеки после 1-3 лет выплат и при небольшом первоначальном взносе (10-15%).
Денег от продажи квартиры может не хватить на расчет с банком по нескольким причинам. При срочной продаже залоговой недвижимости цена на квартиру занижается, потому что сделка подразумевает ряд нюансов. К тому же всегда есть риск, что цены на недвижимость перестанут расти.
Падение рынка недвижимости на 1-2% ощутимо увеличит задолженность заемщика перед банком. Отдавать деньги за жилье ему придется по фиксированной стоимости из ипотечного договора.
При подписании ипотечного договора обращайте внимание на условия одностороннего расторжения договора и за штрафные санкции при досрочном погашении. Оптимальный вариант — возможность досрочной выплаты долга без комиссии, но такие условия встречаются редко.
В 2018 году многие банки предлагают заемщикам вариант с досрочным погашением без переплат после определенного срока выплат — через 5-10 лет. В случае форс-мажора придется выплатить кредитору неустойку согласно ипотечному договору.
Третий момент, который влияет на размер остатка основного долга, — тип платежей. Российские банки чаще предлагают клиентам стандартный аннуитет. Другой вариант — дифференцированные платежи. Принципиальная разница между этими типами расчетов состоит в следующем:
Пример: молодая семья внесла 500 тысяч рублей накоплений в качестве первоначального взноса. Срок кредита был выбран 15 лет, сумма — 2 млн рублей, ставка для молодой семьи — 9%, тип расчетов — аннуитет.
Купили однокомнатную квартиру в новом доме, въехали, прожили 5 лет. Один из супругов потерял работу, семья больше не может платить по 26 000 ежемесячно. За пятилетку супруги выплатили около 750 000 рублей основного долга и остались должны банку 1 250 000 рублей. Супруги продают залоговое жилье с разрешения банка агентству-посреднику за 2,2 млн рублей.
Скидку приходится делать из-за срочности сделки (банк не хочет ждать) и особенностей оформления. После погашения основного долга и выплаты комиссии за досрочное погашение по инициативе заемщика супруги получают на руки сумму не меньше, чем первоначальный взнос.
Есть вариант передать квартиру в собственность банку по договору отступного и продолжить использовать жилплощадь по соглашению аренды. Стоимость аренды для заемщика составляет в среднем 4% от суммы долга.
Когда квартира переходит в собственность банка, она дешевеет на 10-20%. Важное преимущество такого подхода — человек не теряет возможность постоянной регистрации по адресу арендуемой жилплощади.
По закону выкуп доли по ипотеке невозможен. Но есть исключение, когда долю выкупает собственник остальной части жилья. В результате выкупа собственник должен стать владельцем отдельного помещения. Тогда банк выдаст ипотеку на приобретение доли или отдельной комнаты в коммунальной квартире.
Не редкость — обращение супругов в банк с заявлением об изменении кредитного договора. Накануне развода муж и жена могут прийти к совместному решению о том, что один из них готов уступить другому долю в общей квартире вместе с ежемесячными платежами. Важно, чтобы после окончания срока кредита отказавшийся супруг не мог претендовать на часть квартиры.
Кредитные организации без особого энтузиазма относятся к таким намерениям заемщиков. Причина в том, что зарплаты одного из супругов может не хватить на погашение аннуитета. Если это так, то банк вправе потребовать досрочного погашения кредита. Такая ситуация наверняка приведет к продаже квартиры в ущерб интересов собственников.
Но поскольку сама недвижимость находится в залоге у банка, стоит обратиться к кредитору с просьбой о пересмотре условий договора. Вполне возможно, что банк согласится изменить соглашение и переписать ипотеку на одного супруга. Если при подписании ипотеки был составлен брачный договор, его также придется изменить.
Среди особенностей купли-продажи ипотечного жилья можно выделить следующие моменты:
Если принято решение продать залоговую недвижимость, обратитесь в службу по работе с просроченной задолженностью вашего банка. При встрече с банковским представителем заемщик пишет заявление о необходимости продажи и получает согласие кредитора. Только после этого можно начинать сделку.
Теоретически найти покупателя можно до обращения в банк, чтобы сразу с его согласия начать проведение сделки. В некоторых кредитных организациях есть свои базы реализации залогового имущества. Этим можно воспользоваться, чтобы быстрее продать квартиру. Но неизвестно, насколько выгодна будет цена, которую в итоге предложат заемщику.
Схема выкупа ипотечной квартиры:
Купля-продажа ипотечной недвижимости под обременением — непростая операция и для продавца, и для покупателя. Для одного заемщика это шанс сэкономить, для другого — последняя надежда найти выход из сложной ситуации. Если вы хотите, чтобы наболевший ипотечный вопрос решился быстро и безболезненно, обратитесь в «Ипотекарь». Специалисты компании не берут предоплату за услуги, при этом отлично знают свое дело. Преимущества «Ипотекаря»:
Личный менеджер поможет вам найти правильное решение и сэкономить значительные средства при общении с банком. Все подробности узнайте в удобное для вас время на консультации в «Ипотекаре».
Мы имеем долгий успешный опыт работы с банками-партнерами. Банкам выгодно привлекать новых клиентов по ипотечному кредитованию на первичном рынке, поэтому они готовы платить нам комиссию. Так что мы зарабатываем на банках, а не на своих клиентах!