Имеет ли право банк поменять ставку по ипотечному кредиту в одностороннем порядке?

Например, перемены во внутренней политике финансового учреждения или увеличение рисков. По понятным причинам заемщикам интересно, правомерно ли изменение ипотечной ставки в одностороннем порядке.
Изменение ставки по ипотеке бывает как строго законным, так и совершенно незаконным. В статье мы расскажем, как разобраться в такой ситуации.

Обратите внимание! Здесь мы рассматриваем вариант внезапного увеличения ставки. Если банк решил понизить процент, заемщик только обрадуется. А вот резкое поднятие ставки, мягко говоря, возмущает и огорчает людей. Особенно с учетом падения ставок ЦБ.

Обратимся к закону:

Ставки по ипотеке регламентируются ФЗ «О банках и банковской деятельности». В законе ясно прописано: банк не может поднять ставку по ипотечному кредиту, если договор уже заключен. Но в ФЗ есть поправка: он не может поднять ставку, если этим же законом не предусмотрено иное, или если в договоре с заемщиком есть пункт о поднятии ставки в одностороннем порядке.
Когда банк может поднять ставку по ФЗ «О банках и банковской деятельности»? Например, в таких случаях:

• заемщика уведомили о поднятии ставки, и он согласился;
• так решил суд;
• заемщик решил не страховать здоровье и жизнь, хотя при оформлении договора он мог сделать это;
• в стране случился форс-мажор: рубль девальвировал (и это прописано в кредитном договоре);
• ставка по кредиту была плавающей или комбинированной, вычислялась по определенной формуле, и один из показателей этой формулы внезапно поменялся.

Когда одностороннее повышение ставки по ипотеке законно:

Вариант №5 из списка выше оказался в нем номинально. При повышении ставки банки обычно пользуются именно им, увеличивая ставку на законных основаниях тогда, когда они считают нужным. Но стоит отметить, что плавающая ставка в России — скорее, исключение. Также банк может законно поднять ставку по ипотеке, если в первые несколько лет владелец недвижимости платил по сниженной ставке, а спустя некоторое прописанное в договоре время должен был перейти на среднерыночную ставку. Это типичная ситуация для ипотечных кредитов на новостройки. Пока дом не введен в эксплуатацию, заемщик платит 35-% в год. Когда дом ввели в эксплуатацию, он платит уже 7,5-8%. Такое поведение — норма для 8 из 10 строительных компаний, которым хочется привлечь клиентов выгодными условиями.

Иногда ставка по ипотеке меняется необоснованно.

Кто «правее» — закон или кредитный договор

Так случается нечасто, но ипотечный договор в юридическом смысле сильнее, чем статья соответствующего закона. Человек, имеющий представление об юриспруденции, едва ли пропустит такой пункт, когда будет читать кредитный договор. Но случается так, что потенциальные заемщики пробегают договор глазами и второпях подписывают его в желании поскорее получить квартиру или дом. Это противоречит здравому смыслу, потому что по невнимательности можно подписать невыгодный договор и сожалеть полжизни.

Юристы уверены: даже близкие к идеальным банковские договоры можно оспорить и попытаться доказать, что он противоречит закону. Но услуги адвоката будут платными, а присутствие в суде займет время. Траты оправданы, если банк действительно нарушает закон. Опытный адвокат знает, к каким законам обращаться, чтобы доказать неправомерность действий финансового учреждения.

Представители банков, которые решили увеличить ставку по ипотеке своим клиентам, как правило, апеллируют к ст. 451 ГК РФ. В статье написано, что процентная ставка может быть увеличена «при резком изменении обстоятельств». Не до конца понятно, что обозначает этот параметр. Но в ст. 451 указано, что «стороны отказались бы подписывать договор, если бы знали об этих обстоятельствах на момент совершения сделки, или поменяли бы условия договора перед подписанием».

Адвокат, который возьмется за дело и будет готовить иск, может воспользоваться ст. 29 ФЗ «О банках и банковской деятельности». В статье написано, что финансовое учреждение не имеет права увеличивать ставку по кредиту в одностороннем порядке и регламентировать порядок уплаты процентов. Банк не вправе менять и процент по ипотеке, и срок действия, и любые другие параметры, которые считаются значимыми. Если адвокат умно выстроит линию защиты, у его клиента есть все шансы остаться на изначальной ставке.
Также адвокат может воспользоваться ст. 16 Закона «О защите прав потребителей». В статье указано, что даже если в договоре прописана возможность увеличения ставки по кредиту, это — не основание для фактического увеличения ставки. Проблема в том, что такие условия договора значительно ущемляют права потребителя и нарушают закон.

Если кредитное учреждение увеличивает ставку по ипотеке в одностороннем порядке, а заемщик и его адвокат подали иск в суд и стараются оспорить это увеличение, нельзя подписывать никаких «дополнительных соглашений» к договору. Зато можно и нужно погашать долг по старому графику. В суде это подтвердит вашу ответственность и платежеспособность.