РЕНОВАЦИЯ В ДВУХ СТОЛИЦАХ

В основном все сообщения касались Москвы — здесь реновация идет полным ходом с середины 2017 года. Реализация программы в столице является пилотной. Если отработанную в Москве схему признают эффективной, она будет использована при дальнейшем решении проблемы аварийного жилья в стране.

В первую очередь продолжение реновации следует ожидать в Петербурге. В северной столице очень большой процент коммунальных квартир и старых пятиэтажек. Власти региона пока не спешат идти по стопам Собянина: первые шаги показали ряд сложностей, которые неизбежны при реализации столь масштабных проектов.

Задача петербургского правительства — оценить успешность московского опыта и применить его с учетом местной специфики. В СПб и Ленобласти давно действуют социальные программы по расселению аварийного жилья и коммуналок. Но они реализуются слишком медленно. Поэтому требуется изменить подход на уровне законодательства с учетом результатов расселения московских пятиэтажек.

Реновация в Москве

В феврале 2017 года мэр Москвы Сергей Собянин сообщил о подготовке программы реновации в столице. У проекта изначально есть сторонники и противники. Это неудивительно: в предварительном списке на расселение 5200 старых пятиэтажек, и далеко не все жители готовы к переезду по новым правилам.

Всего в выбранных домах проживает более полутора миллионов человек, среди которых есть собственники и наниматели. Власти подтверждают, что ни один дом не будет расселен без согласия проживающих в нем граждан.

Основные тезисы московской реновации:

• в программе участвуют пятиэтажки «сносимых серий», которые находятся в плохом техническом состоянии. Эти здания строились в 1957-1975 годах и были рассчитаны на 25-50 лет. Капитальный ремонт в старых хрущевках не способен решить накопившиеся проблемы: неисправности в инженерных коммуникациях, аварийное состояние стен, перекрытий, мест общего пользования;
• капитальные дома, признанные объектами культурного и исторического наследия, не будут участвовать в проекте;
• если здание не включено в список реновации, путем голосования жители могут определить необходимость расселения и присоединиться к программе;
• дом участвует в программе, если соблюдены два условия: более 66,6% жителей проголосовало за реновацию; здание легче снести, чем отремонтировать;
• четких критериев ветхости домов под снос нет. В первую очередь город расстанется с панельными пятиэтажками. Добротные кирпичные дома могут простоять еще не один десяток лет, поэтому их не включают в программу реновации;
• если жители квартиры, попавшей под реновацию, стоят в очереди на жилье, они получат дополнительные квадратные метры в новостройке в рамках социальных программ;
• ипотека для жителей хрущевок будет переоформлена на новое жилье. Поскольку банки редко дают кредиты на старые дома, эксперты не ожидают большого количества ипотечников в программе реновации

Спустя год после объявления мэра москвичи начали получать ключи от новых квартир. Самыми довольными остались жители коммуналок: вместо комнат на общей площади они получили отдельные квартиры. В целом реновация проходит в штатном режиме. Хотя недовольные есть, и на то есть объективные причины.

Гарантии для москвичей

Собянин в мае 2017 года подготовил законопроект, который защищает интересы москвичей при проведении реновации. В этом законопроекте закреплено следующее:

• москвичи получат новые квартиры без доплат. Исключение — желание собственников увеличить жилплощадь. В таких ситуациях граждане получат льготы и смогут рассчитывать на скидку;
• в квартирах будет выполнена отделка комфорт-класса. Жителям не придется делать ремонт, они сразу смогут въехать в новостройки;
• владельцы новых квартир не будут платить за капремонт;
• правительство Москвы гарантирует помощь в переезде на новую жилплощадь;
• жители коммуналок вместо комнат получат отдельные квартиры;
• в случае возникновения проблем с наследством в хрущевке (владелец скончался, но не подписал договор реновации), все будет улажено в пользу законных наследников без дополнительных затрат;
• все, что связано с реновацией, можно обжаловать в судебном порядке;
• проекты домов для расселения подлежат всеобщему обсуждению на открытых слушаниях;
• при переезде в новую квартиру не нужно платить госпошлину и налог 13%.

После того, как принято решение о сносе дома, жители за 60 дней должны освободить жилплощадь и переехать в новые квартиры. Владельцы нежилых и подсобных помещений в хрущевках под снос получат рыночную стоимость своей собственности или равноценные помещения в новостройках.

Все перечисленные инициативы властей направлены на то, чтобы свести к минимуму число граждан, недовольных реновацией. Но недовольные есть, и они ведут активную борьбу за свое право жить в старых зданиях.

Рукоприкладство на оргсобраниях в Москве

В СМИ часто встречаются новости о том, как на очередном собрании жителей по вопросу реновации случилась словесная перепалка или настоящая драка с причинением телесных повреждений. В соцсетях есть специальные группы, где объединяются противники программы расселения аварийных пятиэтажек.

Противники реновации проводят собрания, акции и пикеты. В январе жители дома 20 корпус 1 на проспекте маршала Жукова даже написали коллективное послание в ФСБ. Они утверждали, что их насильно заставляют покинуть родные квартиры и переехать в некачественное новое жилье (новостройка на Карамышевской набережной).

Почему москвичи противятся переезду в новое благоустроенное жилье? Причины следующие:

• переезд — это нервы и стресс. К тому же люди тратили деньги и время на ремонт своих старых квартир, при переселении за это не предусмотрены компенсации;
• в конкурсе на проектирование домов под расселение участвовали некоторые именитые иностранные архитекторы. В 2018 году москвичи убедились, что предлагают им не дизайнерские изыски, а типовые решения без особых привилегий. Многим это не понравилось;
• не всегда планировка новой квартиры нравится будущим хозяевам: большая кухня, лоджия или кладовка могут уменьшить площадь жилых комнат. При этом количество квадратных метров будет равноценно старому жилью;
• гражданам не всегда нравится расположение новостроек. Инфраструктура вокруг хрущевок более развита;
• владельцы квартир при реновации законодательно теряют право собственности на жилье. Если из старой квартиры жильца выселили, а новая квартира ему не понравилась, процесс может затянуться. Теоретически в таком случае собственник получит рыночную стоимость жилья. Но насколько владельцев устроит официальная оценка квартир, тоже неизвестно;
• для возведения новых домов в рамках реновации власти города могут снести не только нежилые, но и жилые здания, в том числе социально значимые. Многие горожане против такого подхода;
• правительство Москвы в рамках программы получает большую свободу действий. Граждане опасаются, что эта свобода не всегда будет использована во благо москвичей.

Необходимость реновации в Москве — неоспоримый факт. Власти начали реализовывать проект, который изменит облик города и решит многие проблемы его жителей. По ситуации на февраль 2018 года большая часть жителей ветхих пятиэтажек за реновацию. С остальными москвичами придется договариваться.

Строительство и благоустройство новой Москвы

Все работы по проектированию и строительству нового жилья Правительство Москвы контролирует по соответствующим СНИПам и ГОСТам. Москвичи взамен старых квартир получат новые равноценного или большего метража в своем районе.

Привязка новостроек к определенному месту усложняет задачу: плотность застройки в Москве велика, найти участки для возведения новых домов непросто. К концу 2017 года были оформлены документы на 70 стартовых площадок для строительства, в работе было еще около 200 участков. Юридическая готовность по ним планируется к концу 2018 года.

Трудности в оформлении появляются из-за обременений, инженерных коммуникаций под землей, функционирующих построек на участках.

Власти Москвы заранее продумали будущее инфраструктуры районов, где будут жить обитатели реновационных хрущевок. По словам заммэра Марата Хуснуллина, плотность застройки не превысит 25000 м² жилья на гектар.

Это гарантирует развитие комфортных микрорайонов без превращения города в перенаселенные дебри. Еще одна проблема — обеспечение транспортной доступности в новых условиях. С целью разгрузки магистралей запланировано строительство новых дорог и станций метро, развитие подземного и наземного транспорта в ускоренном темпе.

С точки зрения строительного рынка развитие реновации означает уход с рынка негосударственных девелоперов. Реновация — это вывод на рынок огромного количества нового жилья, которое строят подрядчики под надзором госорганов. Уже в 2018 году можно говорить о затоваривании рынка новостроек в Москве и области.

С учетом разворачивания реновации этот процесс усугубится. Даже постоянный приток переселенцев из регионов не поможет решить проблему. С учетом поправок к закону ФЗ-214, которые в корне меняют отлаженную систему строительства и продажи новых квартир, в будущем рынок новостроек столицы ждут серьезные изменения.

Взгляд юриста на московскую реновацию

Московская реновация с юридической точки зрения вызывает сомнения:

• законно ли то, что голосование через электронные порталы способно повлиять на судьбу частной собственности;
• почему при голосовании голос собственника учитывается наравне с голосом нанимателя;
• какие правовые нормы регулируют новое понятие «большинство голосов жителей одного дома», и почему из-за этого большинства человека могут вынудить сменить место жительства.

В идеале при проведении реновации в регионах все эти проблемы необходимо решать на законодательном уровне. Но каким именно образом, пока неясно.

Реновация в Санкт-Петербурге — ждем перемен

Закон о замене аварийных домов массовых серий на новое жилье в северной столице был принят еще в 2008 году. Реализацией проекта в Санкт-Петербурге и его окрестностях занимались компании «СПб Реновация» и «Воин-В».

В 2016 году депутаты подвели итоги: плановые показатели по возведению нового жилья были выполнены упомянутыми девелоперами на 1%. Было снесено только 9 ветхих домов. Вывод напрашивается сам собой: петербургская реновация как птица с намоченным оперением, никак не может оторваться от земли и набрать скорость. В планах — достижение планки в 10% к 2019 году, но это все равно недостаточно быстро.

Застой в реализации программы произошел потому, что в старых районах нет места новым домам. «Точки входа» необходимо было планировать заранее. По закону жители хрущевок должны получить новые квартиры в родном районе.

Это создает большие трудности для реализации проекта. Реновация для петербуржцев грозит повышением плотности застройки. Произошла предсказуемая рыночная ситуация: в некоторых комплексах, возведенных под программу, все квартиры были проданы до начала вселения жителей аварийных домов.

Законодатели не могут запретить коммерческой организации продавать жилье в реновационных новостройках обычным покупателям. Даже наложение моратория не решит проблему. Чтобы застройщик охотно передавал квартиры в юрисдикцию городских властей, необходимо содействие строительству и оперативное решение всех возникающих проблем. Застройщики жалуются, что власти неохотно идут им навстречу. Отсюда и продажа квартир «налево».

Другой важный момент: если Петербург будет проводить реновацию по обкатанному в Москве сценарию, жители хрущевок с маленькими комнатами будут в выигрыше, а городу придется изрядно потратиться. В обмен на старую квартиру гражданин должен получить равноценное жилье, с не меньшим количеством комнат.

В старых хрущевках часто встречаются комнаты площадью 6-8 м². По строительным нормам 2018 года площадь жилой комнаты не может быть меньше 9 м². Делаем вывод — если каждая квартира потребует 3-10 м² сверх, цена реновации для муниципалитета вырастет на 5-10%.

Снос и замена старого жилья на новое стоит дорого:

• площадь возводимого жилого фонда должна быть больше сносимой в три раза;
• новое жилье должно быть современным, красивым и комфортным;
• необходимо улучшать инфраструктуру — строить детсады и школы, транспортные развязки;
• треть квартир получают жильцы хрущевок, остальное застройщику необходимо будет продавать в условиях рыночной конкуренции.

Для девелоперов интересна реновация в коммерчески ликвидных районах. На юго-западном направлении, где находится большое количество домов сносимых серий, проведение реновации невыгодно строительным компаниям.

Ждать расселения или продавать старую квартиру

Из всего вышесказанного следует простой вывод: не стоит надеяться на то, что власти Петербурга устроят реновацию как в Москве и переселят всех страждущих из страшных хрущевок в уютные пряничные домики. Это не по карману городской и областной казне. Реновация в северных краях будет идти в своем штатном темпе, то есть медленно. И будет локальной, а не массовой.

Но что делать собственникам, которые устали жить в ветхом жилье и хотят переехать в новую квартиру? Ответ простой — продавать жилплощадь, брать ипотеку на недостающую сумму и въезжать в новую квартиру. При этом важно помнить:

• некоторые застройщики принимают в качестве оплаты за новое жилье старую квартиру. Важна степень износа дома — если жилье аварийное, эта схема не сработает;
• можно самостоятельно продать жилье и купить новую квартиру с доплатой. Старое жилье покупают с дисконтом, сроки продажи зависят от расположения и состояния квартиры.

Если в планах у вас заем на улучшение жилищных условий, обратитесь в компанию «Ипотекарь». Сюда приходят, чтобы гарантировано получить одобрение по кредиту, сэкономить на процентной ставке и избавиться от бумажной волокиты.

Услуги личного менеджера не бесплатны, зато в «Ипотекаре» не предусмотрен аванс за работу сотрудника компании. Учтите, сэкономленные деньги в несколько раз превосходят стоимость работы ипотечного брокера. Хотите переехать из старой квартиры в новую с минимальными затратами — приходите в «Ипотекарь».