Как грамотно оформить рефинансирование ипотеки

Чем рефинансирование отличается от реструктуризации

Рефинансированием называют перекредитование старого займа по новым условиям. При этом новым заемщиком может быть как тот банк, в котором была первоначально оформлена ипотека, так и другое финансовое учреждение.

Рефинансирование помогает справиться с перечисленными ниже задачами:

• увеличение суммы кредита;
• экономия на ставке по займу;
• объединение нескольких кредитов в один (с более выгодным процентом).

В большинстве случаев не требуется согласия первичного кредитора на рефинансирование. Клиенту нужно выбрать нового кредитора, предлагающего более выгодные условия по сравнению с текущими. После этого необходимо написать заявление о рефинансировании нескольких потребительских кредитов или ипотеки. Новый кредитор может узнать о размере остаточной задолженности, проверив личную БКИ заемщика.

Для рефинансирования ипотеки нужно «вооружиться» следующими стандартными документами:

• паспортом заемщика;
• СНИЛС;
• кредитным договором (или несколькими кредитными договорами при объединении нескольких займов в один);
• справкой 2-НДФЛ, необходимой для подтверждения дохода.

В качестве бонуса новым банком может быть предложено клиенту увеличение размера займа на льготных условиях. Поэтому, если вы собираетесь делать ремонт в квартире или купить новую мебель, стоит воспользоваться такой возможностью.

Реструктуризация сопровождается временным изменением условий кредитного договора без перехода к другому кредитору. Основной целью программы является ослабление бремени выплат и помощь заемщику, чье финансовое положение временно ухудшилось.

Есть 2 варианта реструктуризации:

1. кредитные каникулы. При этом плательщику предоставляется отсрочка от ипотеки на несколько месяцев по согласованию с банком;
2. пролонгация. Она подразумевает уменьшение размера платежей за счет продления срока ипотечного кредита.

Обратите внимание! Как можно видеть, ни один из вариантов реструктуризации не предусматривает изменение процентной ставки.

Рефинансирование дает возможность оформить ипотеку под ставку в 8%, даже если ранее был взят кредит под 12-14 %. Это обеспечивает значительную экономию для заемщика.

Банки соглашаются на рефинансирование уже имеющегося кредита, поскольку в условиях довольно жёсткой конкуренции стоит цель сохранить каждого платежеспособного клиента. Поэтому руководство финансового учреждения предпочитает получить пониженную прибыль, а не потерять ее вовсе.

В далеком 2018 году законодателями обсуждалась возможность автоматического перерасчета ставок по жилищным займам при условии снижения ключевой ставки. Это давало бы возможность заемщику оформить заем по сниженной ставке, не обращаясь в другой банк. Но эта законодательная инициатива находится на этапе разработки. А, если быть более точными, забытия.

О такой законодательной инициативе в данный момент почти ничего не слышно. На практике такие изменения могли вылиться в плавающую процентную ставку, которая была бы привязана к учетной ставке НБУ. В том случае, когда учетная ставка идет вниз, такие плавающие проценты можно считать выгодными. Если же она, напротив, начнет расти, ситуация для заемщика будет незавидной. Поэтому у плавающей процентной ставки, как и у медали, две стороны. Вследствие этого она не пользуется спросом у потенциальных заемщиков.

Выгода и расходы при рефинансировании

После выбора банка и программы рефинансирования ипотеки заемщиком ему надо собрать пакет документов и приступить к оформлению заявки. При перекредитовании будут возникать дополнительные расходы на:

• выплату повторной комиссии за выдачу кредита;
• оценку жилья (приблизительно 1 % от реальной стоимости квартиры на рынке);
• оплату госпошлин в Росреестре;
• оформление документов.

Согласно расчетам кредитных брокеров, минимальная разница между прежним кредитом и ставкой рефинансирования должна достигать 1,5 %.

Если же этот показатель выше, стоит смело оформлять документы для подачи новому кредитору. В таком случае выгода от рефинансирования ипотеки будет весьма ощутимой. По данным на конец 2019 года размер среднестатистической ставки по ипотеке достиг 8,5%- 9,4 %. Если заемщик брал заем под 12 и более процентов, он может рассчитывать на солидную ежегодную экономию.

Обратите внимание! В настоящее время экспертами прогнозируется снижение ставок по первичной ипотеке. Это приведет к последующему падению ставок по рефинансированию.

Рефинансирование без разочарований

У указанной финансовой процедуры имеются и определенные подводные камни:

1. заемщику приходится платить кредит по завышенной ставке до тех пор, пока обременение на залоговую недвижимость не перейдет к новому кредитору. Процесс оформления порой затягивается в том случае, если первичный кредитор не спешит с возвратом закладной по ипотечной квартире. На банк возложено обязательство вернуть этот документ после полного погашения кредита и списания последнего платежа. Следовательно, для возврата накладной заемщику нужно написать соответствующее заявление. Если первичный кредитор всячески оттягивает срок возврата документа, стоит подать жалобу в ЦБ РФ. Это позволит ускорить работу банковских сотрудников;
2. при рефинансировании можно потерять права на налоговый вычет. При этом возможность вернуть 13 % от стоимости купленной в ипотеку недвижимости сохранится, если в новом договоре есть указание о целевом назначении денежных средств (на приобретение недвижимости). Если же в соглашении зафиксировано, что деньги выдаются заемщику банком на погашение кредита другого финансового учреждения, положение не слишком удачное. Право на вычет при этом теряется. Ведь с юридической точки зрения денежные средства выданы новым банком уже не на приобретение жилья, а на погашение задолженности перед прежним кредитором. Поэтому стоит внимательно читать договор перед подписанием документа;
3. многие финансовые учреждения повышают ставку в случае отказа заемщика от оформления комплексной страховки. В итоге обещанные 9,5 % могут в итоге оказаться 10,5 %.

Рефинансирование кажется весьма заманчивым предложением. Но при его оформлении нужен внимательный подход. Чтобы получить реальную выгоду и не разочароваться, стоит подать заявку сразу в несколько банков (через ипотечного брокера).

В таком случае можно сэкономить до 700 тысяч рублей абсолютно законно, без траты лишних нервов. Мы сумеем подобрать для вас оптимальную программу перекредитования среди большого количества актуальных рыночных предложений. Вы можете рассчитывать на быстрое одобрение заявки и получение солидной выгоды на всех этапах сделки. Для примерного расчета величины нового платежа можно воспользоваться специальным калькулятором.