Ипотека и перепланировка

Содержание

1. Покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой
2. Перепланировка недвижимости после оформления ипотеки
3. Почему банк должен знать о перепланировке квартиры в ипотеке

Самый волнующий вопрос — узаконивание перепланировки квартиры в ипотеке. Хозяину придется считаться с мнением банка и соблюдать правила, иначе будут проблемы с кредитором. Обычно заемщик покупает квартиру с неузаконенной перепланировкой или планирует переформатировать залоговую недвижимость уже после оформления ипотеки. В каждом случае есть свои нюансы.

Покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой

Иногда на этапе оценки квартиры или раньше выясняется, что продавец делал перепланировку и не поменял техпаспорт. Если покупатель твердо уверен, что ему нужна именно эта квартира, ему придется взять на себя груз бумажной волокиты.

Узаконивание ранее внесенных изменений возможно двумя путями:

• банк отправляет заемщика в путешествие по инстанциям до выдачи кредита. Продавец (или сам заемщик по доверенности) должен узаконить перепланировку. Сначала нужно обратиться в ЖКО, далее придется общаться с представителями БТИ и местного архитектурного бюро. Минус данного способа — неизвестно, сколько времени это займет и как дорого обойдется будущим владельцам. Если продавцы не захотят ждать, они могут отказаться от продажи и начать поиски покупателя без ипотечных претензий;
• банк согласен пойти на уступку покупателю и готов подписать дополнительное соглашение. У заемщика есть 6 месяцев на то, чтобы пройти процедуру узаконивания и предоставить в банк документальное подтверждение.

Сложность состоит только в юридическом оформлении неузаконенной перепланировки в помещении, находящемся в ипотеке. Об отношении кредитора к узакониванию перепланировки нужно узнать еще на этапе выбора банка для ипотеки.

Перепланировка недвижимости после оформления ипотеки

Если вы решили сделать капремонт с изменением технического плана помещения в доме или квартире после оформления жилищного кредита, уведомите об этом банк. Соглашение ипотеки содержит пункт, где описано отношение кредитора к потенциальным изменениям технического состояния жилья. Некоторые кредиторы в таком случае не требуют дополнительной документации, другие требуют узаконить все проведенные работы и предоставить отчет.

Обязательное условие — оформленное право собственности на недвижимость. Сделать капремонт со сносом или возведением перегородок в новостройке до получения свидетельства о собственности нельзя. Нужно дождаться приемки дома, квартиры и регистрации прав в Росреестре.

Почему не следует делать капитальный ремонт без ведома кредитора? Банк имеет право проверить состояние недвижимости, которая находится в залоге по ипотеке. При обнаружении незаконных изменений на жилой площади банк может потребовать досрочно погасить кредит или срочно оформить внесенные изменения документально. Если такое развитие событий не входит в ваши планы, нужно брать разрешение на перепланировку у кредитора и узаконить проводимые работы.

Перемещение раковины в пределах кухни или ванной комнаты тоже должно быть отмечено в документах. С точки зрения закона, перемещение раковины требует разрешения от БТИ. Хотя это переоборудование, но с точки зрения БТИ такое действие квалифицируется как перемещение мокрой точки. А любое перемещение мокрой точки требует документального подтверждения и согласования.

Когда капремонт ипотечной квартиры завершен, предоставьте копии нового кадастрового и технического паспорта в банк и в страховую компанию. Если после капремонта поменялся метраж помещения, находящегося в ипотеке, придется делать новую оценку жилья для банка и страховщика.

Почему банк должен знать о перепланировке квартиры в ипотеке

Важно, какой характер носят изменения в техническом плане помещения. Если не затронуты несущие стены и нет изменений в площади объекта, часто это не требует согласования с кредитором.

Когда в результате незаконной перепланировки изменилась площадь квартиры и затронуты несущие стены, банк рискует потерять залоговую недвижимость. По факту кредитор выдавал средства на приобретение одного объекта, а после капремонта квартира приобрела новую конфигурацию. С юридической точки зрения это может послужить причиной отъема объекта залога. Кредитору такие проблемы не нужны. Поэтому в договоре ипотеки есть пункт об ответственности заемщика за неузаконенную перепланировку залоговой недвижимости. Банк не нарушает права потребителя, но защищает себя от дополнительного риска.

Если речь идет о сносе перегородок, которые не являются частью несущих стен, можно обойти закон и перед приходом оценщиков сделать фальш-стену из пенопластовых блоков. Это крайний вариант, но иногда такие ухищрения спасают от долгого согласования.

Кредитное обременение может стать серьезной преградой при планировании и узаконивании результатов неузаконенного капитального ремонта залоговой недвижимости. Брать разрешение на перепланировку, оформлять документы и согласовывать технические моменты с банком долго и сложно. Не хотите тратить на это свое время — брокеры компании «Ипотекарь» готовы взять на себя решение этой проблемы. Мы гарантируем быстрое согласование всех изменений с кредитором без бумажной волокиты и негативных последствий для заемщика.