Оценка квартиры для ипотеки: срок действия и другие нюансы

При обращении в банк за жилищным кредитом заемщику нужно не только доказать собственную платежеспособность, но и предоставить необходимые документы о приобретаемой квартире.

Оценка недвижимости — ключевой документ для банка. От результатов экспертизы зависит размер займа, который одобрит банк, и сумма первоначального взноса.

Хотя оценка по закону не является обязательным документом для оформления займа, сделать ее потребуют в любой кредитной организации. В нашей статье мы разберем, как проводится экспертиза, сколько действует оценка квартиры для ипотеки, и разъясним ряд юридических нюансов.

Кто и почем оценивает квартиры

Экспертизу стоимости жилья для ипотеки нельзя доверить человеку без соответствующего опыта. Эту услугу оказывают специальные конторы или консалтинговые группы. Каждый банк работает в связке с одной или несколькими оценочными фирмами, которые прошли аккредитацию и доказали свою беспристрастность и профессионализм. К одной из этих компаний обычно и обращается заемщик для оформления оценки.

Банки не нанимают оценщиков на работу, поскольку это невыгодно.

Банки не нанимают оценщиков на работу, поскольку это невыгодно. Поэтому клиент самостоятельно заключает договор с конторой, отслеживает качество результата и оплачивает работу. Стоимость всегда разная. Тарифы начинаются от 3000 рублей и могут доходить до нескольких десятков тысяч. При этом нет прямой зависимости между рыночной ценой недвижимости и стоимостью услуг эксперта-оценщика.

Как происходит оценка жилья для ипотеки

После подписания договора на оказание услуг оценщик приезжает на осмотр объекта. Он сам делает необходимые фотографии квартиры, собирает информацию и далее выполняет отчет на основе полученных данных. Экспертиза проводится разными методами:

  • сравнительный — наиболее распространенный. Суть состоит в мониторинге цен, определении всех характеристик квартиры и окончательном расчете стоимости по полученным данным. Строго говоря, когда мы листаем ЦИАН или Авито и примерно прикидываем, сколько может стоить квартира бабушки, мы применяем сравнительный метод оценки. Этот способ работает для неуникальных объектов, которым можно подобрать аналогичную пару на рынке недвижимости;
  • затратный — подсчет общих затрат на строительство, обслуживание, и поддержание функциональности недвижимого объекта. Этот метод применяют для расчета стоимости новостроек.

По стандарту в отчете присутствует следующая информация об объекте:

  • экономический срез рынка недвижимости в выбранном районе;
  • аналитика изменений цены на м² за несколько лет в районе и городе;
  • аналитика спроса и предложения на недвижимость в регионе;
  • перечень соседних объектов инфраструктуры;
  • основные сведения об объекте;
  • процент износа здания и другие нюансы расположения жилья;
  • сравнительная экспертиза по аналогии с предложением рынка.

Оценщик указывает в отчете две суммы — рыночную и ликвидационную стоимость объекта. Рыночная стоимость — это цена, за которую на рынке продаются аналогичные квартиры. Ликвидационная стоимость имеет большее значение для банкиров, потому что она показывает, за какую сумму объект можно продать в сжатые сроки.

Для расчета ликвидационной стоимости применяется корректировочный коэффициент. В зависимости от характеристик жилья, он варьируется от 20 до 50% от рыночной стоимости. Размер кредита, который в итоге одобрят заемщику, не может превысить ликвидационную стоимость. Соответственно, если квартиру продают за 5 миллионов, а ликвидационная стоимость по оценке 3 миллиона, больше положенной суммы банк заемщику не выдаст.

Сколько действует оценка квартиры для ипотеки

Отчет по экспертизе стоимости жилья, согласно законодательному приказу Минэкономразвития, является действительным, если с даты составления отчета до даты сделки купли-продажи прошло менее полугода. Приказ, устанавливающий данное ограничение, российские чиновники приняли в июле 2007 года. В 2018 году ситуация не изменилась: действительной оценка объекта для ипотеки остается в течение 6 месяцев.

Действие оценочного документа
Для чего нужно знать, как долго действует отчетный документ?

Если в банке вам не одобрят ипотеку уже после того, как вы оплатите работу оценщика, этим документом можно воспользоваться для подачи заявки в другую кредитную организацию.

Оценка квартиры в суде

Отчет оценщика может стать одним из важных доказательств при судебном разбирательстве. При этом больший юридический вес имеет экспертное заключение о стоимости жилья. Действительный отчет об оценке можно оспорить, когда по юридическим нормам сам факт наличия такой оценки при проведении сделки является обязательным.

Без подачи встречного иска можно оспорить отчет об оценке от частной фирмы или специалиста, если этот документ предоставлен оппонирующей стороной как доказательство. Для того, чтобы суд признал недостоверность оценки, одного возражения недостаточно. Должны быть веские подтверждения того, что отчет содержит ложные сведения.

Заключение

Бывает, что оценщик в отчете указывает сумму намного меньше, чем та, которую просит продавец. В итоге сделка может сорваться: банк не дает достаточно денег под выбранную квартиру, а у покупателя нет дополнительной суммы. Чтобы банк не ограничил вас в средствах по ипотеке, можно попробовать договориться с заемщиком. К сожалению, это работает не всегда. Чтобы действовать наверняка, лучше доверить решение всех вопросов ипотечному брокеру — компании «Ипотекарь». Мы гарантируем одобрение вашей заявки и организуем правильную экспертизу жилья.

Shape Copy 9
Ипотека на квартиру в другом городе: план действий
Делаем оценку ипотечного жилья
Shape Copy 8