Рефинансирование жилищного займа в 2018 году

Прежде чем искать более щедрого кредитора, подсчитайте сопутствующие расходы и проанализируйте размер выгоды в перспективе. Разница между ставками должна составлять не менее 2%, чтобы заемщик не остался в минусе. В рефинансировании есть подводные камни, из-за которых экономия может сойти на нет.

С помощью рефинансирования можно решить сразу несколько задач:

• объединить несколько займов в один;
• сменить валюты кредита;
• уменьшить размер ежемесячной выплаты или сократить срок кредита.

Для получения выгоды заемщику предстоит потратить время и деньги на сопутствующие расходы:

• приобретение более дорогой страховки (опционально);
• переоформление документов;
• госпошлина за перерегистрацию договора ипотеки и за наложения нового обременения на квартиру;
• личное время заемщика.

Не путайте смысл рефинансирования с реструктуризацией. Как правило, реструктуризация связана с необходимостью сделать размер ежемесячной выплаты меньше из-за снижения доходов заемщика. Второй вариант — реструктуризация с кредитными каникулами (наиболее популярна для семей, где только что появился новорожденный). В этом случае кредит «растягивается во времени», но ставка остается прежней.

Документы для перевода ипотеки в другой банк

Чтобы произвести переоформление займа на выгодных условиях в другой кредитной организации, нужны стандартные бумаги:

• заявление по форме банка;
• российский паспорт;
• заверенная работодателем копия трудовой или выписка из трудовой;
• справка 2-НДФЛ или справка о доходах по форме банка;
• СНИЛС;
• справка о размере задолженности по основному долгу и процентам, которая также служит для подтверждения отсутствия просроченных платежей;
• справка о регулярности выплат в банк за весь период ипотеки.

Последние два документа относятся к кредиту, их сделает по запросу заемщика первый кредитор. В первом банке потребуется написать заявление на досрочное погашение, получить отметку банка о приеме этого заявления. Копия с заверенного заявления о досрочном погашении также должна быть сделана.

• номер и дата подписания кредитного соглашения;
• срок действия и порядок расторжения соглашения;
• тип расчета — аннуитетный или дифференцированный;
• размер ежемесячной выплаты;
• процентная ставка;
• реквизиты счета для погашения ипотечного займа.

Эта информация есть в кредитном договоре, первичном графике погашения и в выписке с ипотечного счета. При проверке клиента банк может затребовать дополнительные документы (военный билет, свидетельство о браке и о рождении детей, нотариальное согласие супруга на сделку и т.д.). В среднем срок ожидания ответа составляет 2-14 дней. Если планируете рефинансировать кредит, закладывайте на все не меньше месяца с учетом времени на сбор документов.

Нюансы перевода ипотеки в другой банк

Для банков есть смысл переманивать заемщика из другой кредитной организации: риск минимален, ипотечник доказал свою платежеспособность, залогом выступает недвижимость. Однако если первую ипотеку выдали менее полугода назад, сделать переоформление не получится: срок недостаточен для того, чтобы оценить уровень ответственности человека. Через шесть месяцев после получения займа человек вполне может его переоформить.

Многие клиенты при процедуре рефинансирования отмечают следующее неудобство. Прежде чем получить новый график платежей, заемщик должен забрать закладную у первого кредитора. Иногда выдачу закладной искусственно затягивают, и все это время человек вынужден платить по завышенной ставке.

Например, получить ипотеку под 6% можно только в 46 банках. Если кредит на новостройку получен в организации, которая не участвует в реализации ипотеки под 6%, придется рефинансировать заем.

Возможность вернуть подоходный налог с ипотечных выплат после рефинансирования есть только в одном случае: если кредит выдается на покупку жилья, а не для погашения прежнего кредитного обязательства. Этот нюанс имеет юридическую природу и заключается в формулировке предмета кредитного договора. Если планируете провести возврат излишне уплаченного налога, обязательно проверьте назначение нового займа.

Некоторые банки в своем договоре прописывают невозможность перекредитования в другом банке. Это нужно учитывать еще на стадии выбора ипотеки. Лучше избегать подобных ограничений, чтобы в будущем не стать заложником ситуации.

Заключение

Сделать рефинансирование доступным и удобным — одна из целей Центробанка на ближайшую пятилетку. При обсуждении этого вопроса финансисты предложили схему, при которой ставка по договору будет привязана к ключевому показателю ЦБ и будет автоматически снижаться вслед за его уменьшением. Однако в 2018 году это предложение остается на уровне проекта, в жизнь его пока не внедряют. Сделать ставку ниже с помощью перевода ипотеки в другой банк по-прежнему проще, чем получить выгодные условия у первоначального кредитора.