Чего ждать от банка после оформления ипотеки

Ипотека — это не только одобрение заявки, поиск квартиры и подписание договора с банком.

Все перечисленное — лишь первый этап, за которым следуют годы ежемесячных платежей, обращения в банк для решения текущих вопросов. На стадии одобрения и выдачи ссуды все кредиторы мягко стелют, ведь от этого зависит их долгосрочная прибыль. Практика показывает, что наиболее острые разногласия возникают уже после одобрения, в процессе обслуживания ссуды.

В 2017-18 годах году благодаря снижению ключевой ставки ипотека стала рекордно дешевой. Народ активизировался, в кредитных отделах стали выстраиваться очереди. Но на форумах полно негативных отзывов. Клиенты жалуются, что банки ущемляют их права, не отвечают на звонки и затягивают с рассмотрением заявлений. Бывают жалобы на недобросовестное изменение размера платежа: ставка по кредиту вырастает сама собой, банк шлет предупреждения о штрафе, а заемщик седеет — ведь он же все вовремя платил, вот квитанция.

В этой статье мы собрали наиболее острые проблемы, которые беспокоят ипотечников после получения кредита. Мы собрали интернет-досье отзывов по четырем банкам — Сбербанк, ВТБ, Райффайзен и Дельтакредит. Почему мы не будем говорить о достоинствах этих кредитных организаций? Мы не ставим задачу прорекламировать конкретный банк. Цель представленной подборки — повысить грамотность потенциальных и действующих заемщиков. Первые два банка выбраны из-за высокой популярности, вторая пара была определена рандомно.

Заколдованные закладные

Грамотные заемщики знают, что после окончательного расчета необходимо закрепить отсутствие долгов документально. Оплатил последний платеж — забери закладную и сними обременение с квартиры через Росреестр. В случаях, когда закладная отсутствует (покупка новостройки по ДДУ), представитель банка должен явиться в Росреестр вместе с заемщиком.

Когда человек приходит в банк с квитанцией на руках и просит закладную, ему ее сразу не выдают. Работникам требуется время, чтобы найти бумагу в хранилищах банка и все проверить. На сайте Сбербанка процесс получения закладной описан пошагово:

  • клиент пишет заявление с просьбой выдать закладную с отметкой о погашении;
  • банк готовит закладную и сопутствующие документы;
  • менеджер сообщает заемщику звонком или СМС-сообщением о готовности закладной;
  • клиент сам идет в Росреестр, предъявляет закладную и получает выписку из ЕГРН о снятии обременения либо договаривается с представителем банка о совместном посещении Росреестра.

Как долго ждет заемщик свою закладную от банка? На сайтах банков сроки указывают разные — от 3 до 10 рабочих дней. Из отзывов понятно, что упомянутые временные рамки периодически нарушают все банки. Клиенты ждут три недели, месяц, два.

Бывает, что банк теряет закладную, и предлагает заемщику подписать дубликат закладной. Будьте бдительны: расходы на оформление дубликата придется покрывать из собственного кармана. К тому же в дубликате могут быть изменены условия обременения, причем не в пользу плательщика. Чтобы избежать этой ситуации, на этапе оформления ссуды сделайте дубликат закладной для себя — это обезопасит от проблем в будущем.

Вернемся к вопросу о сроках. Хорошо, если клиент погасил кредит, и неделя просрочки при получении закладной для него не играет большой роли. Возможна другая ситуация — когда человек оформляет рефинансирование ипотеки в другом банке. Пока первый банк не отдаст закладную, заемщику придется платить повышенные проценты новому кредитору. Такие ситуации не редкость: в столичных и региональных банках клиенты жалуются на халатное отношение, задержки при оформлении документов и переплаты.

Есть еще один способ, как банки «выжимают» из уходящих клиентов деньги. Банк не посылает сотрудника в Росреестр вместе с заемщиком для снятия обременения. Менеджер предлагает человеку оплатить оформление доверенности от банка на него самого. Выгода двойная: сотрудник банка сидит на рабочем месте, нотариус получает деньги за доверенность. В минусе остается только клиент.

Зачисление материнского капитала

Погашение ипотеки — основной вид целевого использования материнского капитала. При рождении второго малыша родители вкладывают материнский капитал в улучшение жилищных условий. Можно расплатиться сертификатом за уже взятый жилищный кредит или использовать родительский капитал в качестве первоначального взноса.

Чтобы деньги за сертификат попали в банк, нужно выполнить следующее:

  • написать заявление в своем банке и предъявить сертификат;
  • получить справку о размере задолженности;
  • собрать документы и отнести их в ПФ;
  • через месяц дождаться зачисления средств на ипотечный счет и проверить новый график платежей.

Судя по отзывам, чаще всего проблемы возникают на этапе получения справки о размере задолженности. Также проблемы случаются в момент отправки денег из ПФ в банк. Со справками все банально — сотрудник может принять заявление и не заметить ошибку. В результате заявление с недочетом после проверки на следующем этапе будет аннулировано. Если клиента об этом не уведомят (а так бывает), время будет потеряно. В итоге пока заемщик не спохватится, справку о задолженности никто делать не будет. Проценты за время просрочки придется платить по полной.

Случается, что ПФ отправил деньги банку, а кредитор их не принимает. Причины могут быть разные — человеческий фактор, ошибки в документах. Выход — тщательно следить за размером остатка долга, контролировать работу личного менеджера.

Трудности рефинансирования в родном банке

Очень много негатива накапливается у клиентов при отказе банков рефинансировать собственные займы. Суть проблемы проста: заемщики, несколько лет назад взявшие ссуду под 13-15%, хотят получить те же условия, что ипотечники в 2018 году. Но банки часто отказывают собственным заемщикам: стоимость ипотечных денег для банка несколько лет назад была выше, чем в текущий момент. Рефинансирование считается формой реструктуризации, и банкам приходится отчислять больше денег в резервы. Именно этим кредиторы объясняют нежелание идти навстречу собственным заемщикам. Клиенты списывают отказы банков на отсутствие клиентоориентированности. Простым людям нет необходимости вникать в проблемы финансистов. В итоге неудовлетворенные клиенты утекают в соседние банковские структуры.

Несмотря на сложности, в некоторых банках рефинансирование ранее выданной ипотеки успешно проводится. При этом после рассмотрения заявки кредитор может ответить отказом. Иногда клиентов не устраивает ставка рефинансирования: в личном кабинете им могут предложить одну сумму скидки, а в отделении банка насчитают другую.

На сегодня есть две совершенно легальные возможности, которые позволяют банку не переплачивать при отчислениях в резервы в случае рефинансирования. При этом клиент получает желанную сниженную ставку. Первый вариант — добавить возможность рефинансирования при снижении ключевой ставки в кредитный договор. При таком подходе рефинансирование не будет считаться реструктуризацией, и банк не потеряет прибыль. А значит у кредитора не будет причин отказывать в снижении ставки. Второй вариант — корректно оформить рефинансирование в момент принятия решения, соблюсти все формальности. Может потребоваться помощь юриста, зато никто не проиграет — ни банк, ни клиент.

В идеале заемщику лучше позаботиться о возможности рефинансирования заранее и договориться о включении дополнительного пункта в договор ипотеки. Это поможет в будущем сэкономить время и деньги.

Реструктуризация

Изменение графика платежей или кредитные каникулы помогут не потерять квартиру при временных финансовых трудностях. Когда нет денег платить, а сохранить жилье необходимо, отсрочка — отличный вариант, удобный и клиенту, и банку. На практике заемщики отмечают, что на пути к реструктуризации встает стена бюрократии и непонимания:

  • банк отвечает отказом на основании отсутствия или неправильного заполнения документов;
  • сотрудники не сообщают клиенту о решении в установленные сроки. Заемщик вынужден обзванивать горячие линии, сидеть очередях и обивать пороги банковских офисов;
  • встречаются сообщения о многомесячной попытке оформить реструктуризацию.

Если приходится решать подобные вопросы, при каждой беседе с сотрудниками уточняйте их имена и занимаемые должности. Проще будет в дальнейшем найти виноватых. Из-за затягивания реструктуризации начинает расти долг. Это плохо для клиента, который хочет сохранить свою кредитную историю. Если планируете реструктурировать задолженность перед банком, не откладывайте подачу заявления и контролируйте работу вашего менеджера.

Повышение ставки без предупреждения

Среди негативных отзывов часто встречаются сообщения о внезапном повышении процентной ставки банком в одностороннем порядке. Чаще всего ситуация развивается по следующему сценарию:

  • при оформлении ипотеки банк предоставляет заемщику сниженную процентную ставку, а клиент обязуется покупать страховку в дружественной банку страховой компании;
  • однажды клиент покупает страховку у другого страховщика, или сведения о платеже не доходят до банка. В результате банк автоматом повышает ставку, не сообщив об этом плательщику;
  • заемщик обнаруживает, что размер ежемесячного платежа и ставка по кредиту выросли. Он обращается в банк с претензией. Начинается долгое рассмотрение заявления, проверка документов. Пока длится бумажная волокита, заемщик продолжает платить по новой, увеличенной ставке.

В ипотечном договоре содержится утверждение о том, что банк не имеет права в одностороннем порядке изменять условия кредитного договора. В том числе кредитор не имеет права без уведомления повышать ставку. При общении с сотрудниками банка исходите из этого соображения. Не хотят быстро вернуть ставку в исходное положение — поясните, что это незаконно, и отправляйте жалобу на банк в Роспотребнадзор.

Подведем итоги

Независимо от того, в каком банке вы взяли ипотеку, будьте готовы к нестыковкам. Регулярные промахи в работе системы можно расценивать как отсутствие клиентоориентированности, неопытность сотрудников или как пофигизм. Чтобы избежать неожиданностей, каждый месяц нужно контролировать размер ставки, отсутствие штрафов, а также своевременно решать возникшие вопросы. В случае грубых нарушений прав заемщик может пожаловаться в Роспотребнадзор или ЦБ РФ — лицензия банку дороже, чем разовая выгода.

Самые распространенные «грехи» банкиров перед ипотечниками:

  • задержали выдачу закладной;
  • потеряли документы на стадии одобрения или в процессе выплаты;
  • повысили ставку без предупреждения;
  • проблемы с рефинансированием и реструктуризацией;
  • не перечисляют деньги по материнскому сертификату в счет погашения ссуды.

Чтобы сотрудники быстрее обратили внимание на собственную ошибку, рекомендуем писать обращения на профильные форумы. Часть денег клиентов уходит на зарплату модераторов, которые эти отзывы исправляют. Будьте внимательны в отношениях с банком с первого до последнего дня ссуды, даже если взять ипотеку именно у этой организации советуют родственники и друзья.

В завершение — краткий экскурс в работу четырех ипотечных банков.

Сбербанк:

  • большой поток клиентов и высокие нагрузки на менеджеров приводят к недовольству — не позвонили, не сообщили, перенесли, потеряли документы и так далее. В этом плане Сбербанк напоминает легендарную Почту России;
  • навязывание электронной регистрации в некоторых отделениях банка. Сбои в работе электронной регистрации приводят к задержкам, а то и срыву сделок;
  • большой риск отказа в рефинансировании, если ранее была реструктуризация ипотеки.

ВТБ:

  • затягивают снижение ставки при рефинансировании до полугода;
  • долго выдают закладные;
  • возможно наличие дополнительных комиссий за досрочное погашение ипотеки;
  • затягивают рассмотрение заявлений по реструктуризации.

Дельтакредит:

  • навязывание дополнительных расходов — за банковскую ячейку, за снятие и зачисление денег и так далее;
  • при рефинансировании ипотеки другого банка есть возможность снизить ставку до предъявления закладной, но за это берут комиссию;
  • возможна задержка при выдаче закладной;
  • при подаче заявления на рефинансирование необходимо следить за его рассмотрением. Менеджеры банка не всегда уведомляют клиентов об одобрении;
  • при обмене ипотечной квартиры на другую в рамках кредитного договора банк взимает комиссию 10% от размера долга.

Райффайзен:

  • затягивают выдачу справок;
  • перед сделкой менеджеры забывают рассказать заемщикам о возможных комиссиях и переплатах;
  • при снятии обременения с новостройки навязывают платное оформление доверенности, которая не является необходимой.

Надеемся, что наша статья поможет вам избежать переплат и лишних нервов при погашении ипотеки.

Shape Copy 9
Президентская ипотека под 6%: итоги первого полугодия
Что лучше — взять ипотеку или копить и снимать квартиру
Shape Copy 8