Комиссии и переплата по ипотеке: как избежать дорогих кредитов

Хотя книга формально и предназначена для читателей юного возраста, в ней немало поучительного для современных взрослых. Взаимоотношения заемщиков с банками очень хорошо переданы в эпизоде про гостиницу «Экономическая». Незнайка и его друг Козлик отправились ночевать в сие достойное заведение, потому что номер в «Экономической» стоил в два раза дешевле. Но вот о чем умалчивали владельцы гостиницы: в стоимость номера не было включено пользование водой, электричеством, постельным бельем, телевизором, мылом. Каждый раз, когда герои пытались расслабиться в душе, посмотреть захватывающий фильм или просто включить свет, из стены вылезал язычок с горящей надписью «Сантик» (или «5 сантиков», в зависимости от услуги). К утру стоимость проживания в номере утроилась.

Та же история уже много лет происходит с ипотекой: банки заманивают клиентов низкими процентами, а на деле включают в договор кабальные условия и комиссии за мыло, воду и прочие сопутствующие товары. В итоге переплата возрастает, а от обещанной дешевизны не остается и следа.

Условно комиссии по ипотеке можно разделить на следующие виды:

• комиссии за бухгалтерские услуги, услуги по переводу денег и обслуживанию счета;
• штрафные санкции при досрочном погашении;
• переплата при досрочном расторжении договора с аннуитетным методом расчетов.

Первые два пункта описывают незаконные действия со стороны банков. Если в результате выполнения договора ипотеки приходится уплачивать комиссию за протирание очков или платить штраф при выплате кредита до срока, готовьте заявление на возврат этих средств. Однако требования обобранных заемщиков не удовлетворяются сиюминутно: до сих пор нет федерального закона, который бы окончательно разъяснил сложившуюся ситуацию с легитимностью кредитных комиссий. А значит банкиры продолжают включать грабительские пункты в договора ипотечного кредитования.

Банковские комиссии вне закона

В 2009 году Роспотребнадзор сформулировал свою позицию относительно банковских комиссий по ипотечным и другим кредитам. Все комиссии, за исключением процентов, были признаны незаконными. В 2011 году аналогичный вывод обнародовал Высший Арбитражный суд: переплата при погашении кредита раньше срока была признана вне закона. Ранее Арбитражный суд уже подтвердил, что банки не вправе взимать с плательщиков деньги за открытие и ведение кредитного счета. По итогам слушаний ВАС постановил, что банковская организация как выгодоприобретатель должна самостоятельно нести сопутствующие расходы при заключении кредитного договора.

Вот перечень комиссий, которые банк не имеет права требовать с заемщика:

• сбор за рассмотрение заявки на жилищную ссуду;
• сбор за выдачу ипотеки;
• пеня за открытие и обслуживание ссудного счета;
• комиссии за перевод средств на кредитный счет;
• комиссия за досрочное погашение.

Но все эти сборы продолжают фигурировать в ипотечных соглашениях между банками и частными лицами.

Совет: в ипотечном соглашении должен быть пункт о том, что одностороннее изменение договора невозможно. Это накладывает определенные обязательства и на заемщика, и на кредитора:

• получатель кредита не может расторгнуть договор ипотеки без согласия банка;
• банк не может изменить процентную ставку без ведома заемщика.

Одностороннее введение дополнительных комиссий благодаря такому пункту в договоре станет невозможно.

Как вернуть переплату по ипотеке

Если с момента перечисления денег не прошло 3 года, комиссии можно вернуть самостоятельно. Для этого нужно:

• скачать типовую форму заявления с претензией в банк, заполнить документ в двух экземплярах. В теле заявления укажите, что в соответствии с решением Высшего Арбитражного суда вы имеете право на возврат незаконно уплаченных денег;
• доставьте заявление в приемную банка, один документ сдайте секретарю, на втором сотрудник банка должен поставить отметку в получении. Сохраните второй экземпляр заявления у себя;
• 10 дней ждем ответ банка;
• если в течение 10 дней банк не вернул деньги, составляем претензию в Роспотребнадзор. Копию претензии можно направить в приемную банка — чтобы у организации был последний шанс оперативно исправить ситуацию без суда.

Когда банк игнорирует обращения заемщика, защита гражданских прав продолжается в суде. Рассматривать претензию гражданина должен суд по месту жительства. Это объясняет, почему большинство банков среди требований к заемщикам указывает наличие постоянной регистрации в регионе, где находится кредитная организация. Все просто — в случае разбирательства представитель банка свободно сможет контролировать процесс и принимать участие в судебных заседаниях. Если банк находится в Москве, а у гражданина прописка в Магадане, у банковских сотрудников будут трудности.

При подаче заявления следует помнить:

• срок исковой давности — 3 года. Если срок упущен, деньги не вернут;
• если заемщик продолжает выплачивать кредит, он также может обратиться для возврата денежных средств. Правда, возможны ответные санкции со стороны банка (например, внезапное требование полностью погасить сумму основного долга по ипотеке);
• истец имеет право требовать от банка возврат не только суммы комиссии. Банк пользовался деньгами за комиссию незаконно, и должен заплатить истцу процент;
• если выигрывает заемщик, судебные издержки платит банк. Если заемщик проигрывает, издержки будут погашены за его счет;
• если заемщик пользуется услугами стороннего правозащитника, труд наемного адвоката оплачивает сам истец.

В 2010-2011 годах российские суды во всех регионах еженедельно рассматривали претензии о незаконно выплаченных комиссиях по кредитам. При оформлении исков граждане часто обращались к наемным юристам, и разработка дел о возврате комиссий стала для них дополнительным заработком. Увы, решение Высшего Арбитражного суда не внесло ясность в судебную практику: одинаковая комиссия может быть одобрена в одном региональном суде и признана незаконной в другом. Забавная подробность: в числе первых истцов были региональные судьи и прочие служители Фемиды. Решения о возврате комиссий судьями для судей принимались исключительно положительные. В 2018 году иски по возврату комиссий по-прежнему актуальны. Причем непредсказуемость судебного решения осталась на уроdне 2011 года — может повезет, а может и нет.

Особенности досрочного погашения: как не переплатить при расставании

Какой будет переплата, если я возьму кредит на квартиру, а через несколько месяцев закрою его досрочно? В офисе банка заемщику вряд ли дадут однозначный ответ на этот вопрос.

Необходимо помнить следующие нюансы о досрочном погашении:

• незаконно указывать в договоре невозможность досрочного погашения ипотеки в первые месяцы платежей;
• заемщик обязан уведомить кредитора за месяц до предполагаемого досрочного погашения, если иной (более короткий) срок не прописан в соглашении.

Если в договоре предусмотрен аннуитетный платеж, а плательщик возвращает банку долг в первый год ипотеки, при перерасчете тело кредита практически не уменьшится. Это связано с аннуитетной системой: в первые месяцы, а то и годы, львиную часть выплат составляют проценты, сумма основного долга остается стабильной, как айсберг под водой. Заемщик вправе потребовать перерасчета по справедливости: он не обязан подарить банку несколько полных платежей, ведь срок использования кредита резко уменьшается в момент досрочного погашения. Если банк не идет навстречу, споры следует решать в судебном порядке.

Аннуитет: я плачу и плачу

Если в банке предлагают ипотеку с одинаковыми ежемесячными платежами, это аннуитет. Суть его состоит в следующем: платеж состоит из двух частей — процентов и основного долга. В первые месяцы проценты составляют больше половины от всего платежа. По мере уменьшения размера основного долга доля процентов падает. К концу срока ипотеки заемщик выплачивает основной долг с небольшой долей переплаты.

Как показывают подсчеты, при кредитовании на небольшой срок (1-5 лет) и на небольшую сумму (до 1,5 млн рублей) аннуитет по переплате мало отличается от других систем расчета платежей. Однако чем больше сумма и срок кредита, тем дороже становится аннуитет для заемщика. Все просто: если платежи растягиваются по времени, первые годы основной долг погашается малыми порциями, а доля процентов снижается медленно.

Все, что не запрещено — разрешено?

В 2018 году все еще нет закона о легитимности банковских комиссий при кредитовании. О необходимости принятия Госдумой соответствующего закона в Центральном банке разговоры велись еще летом 2011 года. Однако Минфин так и не подготовил законопроект. Мнения депутатов по этому вопросу разделились на два лагеря. Одни считают, что комиссии в любом виде необходимо упразднить для облегчения жизни заемщиков. Другие предлагают ввести ограниченный список разрешенных комиссий, чтобы банки могли заработать.

Существенных сдвигов в разрешении ситуации не происходит. Банки продолжают наживаться на рядовых гражданах всеми доступными способами. Кредиторы даже вводят ощутимые санкции против тех, кто пытается вернуть переплату в судебном порядке. Известны случаи, когда банки вносили бдительных заемщиков в «черный список» БКИ.

Сложности возникают не только при тяжбах с малоизвестными, но и при разбирательствах с крупными банками. Что делать ипотечному заемщику, который и без того обязан платить ежегодную страховку и первые годы гасит грабительские проценты по аннуитетной системе? Оптимальный вариант — воспользоваться услугами посредника, который поможет разобраться с условиями кредитования.

В Санкт-Петербурге есть компания «Ипотекарь», в которой работают опытные ипотечные брокеры. Компания помогает в получении ипотечного займа на выгодных для клиента условиях с минимальной переплатой и экономией на процентах. Услуги брокера не бесплатны, зато в агентстве не требуется предоплата. Кроме того, размер выгоды намного превышает гонорар специалиста после успешного совершения сделки. Поэтому если не хотите переживать из-за комиссий по ипотеке — обращайтесь в «Ипотекарь»!