Оставьте, пожалуйста, ваш номер. Опытные специалисты проведут бесплатную первичную консультацию по вопросам вашей ипотеки.
За 15-20 лет владелец выплачивает банку сумму, которая в несколько раз выше стоимости жилья. Вот и не решаются россияне воспользоваться выгодными предложениями от банков и застройщиков. Они копят деньги или вообще не задумываются над приобретением своей квартиры.
Прежде чем я поделюсь с вами моей историей, немного расскажу о себе. Меня зовут Анна, мне 31 год, я уже 10 лет тружусь в сфере интернет-продаж. Моему мужу почти 40, по специальности он монтажник интернет-сетей, хорошо разбирается в компьютерной технике.
Муж выплачивает алименты, на данный момент его белая зарплата значительно выше средней по СПб. Собственного жилья нет ни у меня, ни у мужа, и в наследство ни одному из нас квадратные метры не достанутся. В 2017 году в нашей семье случилось прибавление, и я отправилась с работы в декрет.
Надеяться на поддержку в рамках программ типа «Молодая семья» в нашем случае слишком оптимистично — не думаю, что очереди на жилье подходят так быстро. Ведь мне до 35-летия всего 4 года осталось. Единственный вариант плотно примкнуть к когорте льготников — родить тройню, но это явно не про меня.
К рождению сына мы скопили небольшую сумму в полмиллиона рублей. Откладывать было сложно, но можно: ответственный подход к личным финансам в этом вопросе значит многое. Казалось бы, самый логичный вариант — купить однокомнатную квартиру в ипотеку в ближайшем пригороде Санкт-Петербурга. Но после долгих раздумий мы решили пойти другим путем.
Наш семейный бюджет с момента моего выхода в декрет в 2017 году складывался из двух видов поступлений:
Пособие могло быть и больше, но мой работодатель часть зарплаты платил «по-белому», а основную сумму я получала в конверте. Родственники у нас есть, но рассчитывать на регулярную финансовую поддержку от них не приходится. Все люди небогатые, выживают как могут.
Основные расходы семьи выглядели следующим образом:
На детском приданном мы значительно сэкономили. Многие вещи первой необходимости собрали родственники, остальное я покупала новое или чуть подержанное через интернет. Вопрос жилья оказался самым острым — аренда стала основной статьей расходов.
Зарплата у мужа полностью белая, и теоретически наших доходов хватало на выплату аннуитета в 15-20 000 рублей, алименты и проживание. Если бы мы обратились в банк за ипотекой, одобрение зависело бы от двух моментов:
После изучения уймы статей об ипотеке и сопутствующих расходах мы с мужем пришли в уныние. Перспектива жизни в долг на 20 лет показалась слишком ненадежной, а процесс получения жилищного займа выглядел запутанным и грабительским. В итоге мы решили взять потребительский кредит и на собранные деньги купить комнату в коммунальной квартире.
Почему именно комнату в коммуналке, а не дешевую студию в новостройке? К такому решению нас подтолкнули следующие обстоятельства:
С коммунальным будущим мы смирились не сразу. Сначала я пыталась найти другие варианты — часть дома, студию в развивающемся микрорайоне. Отказ от ипотечной схемы значительно урезал наши потенциальные возможности.
Во время поиска жилья встретила откровенного мошенника, который предлагал за 900 000 рублей купить часть строящегося дома площадью 20 м² в виде доли. Когда я приехала с младенцем на руках осматривать хоромы, увидела наскоро сбитый коттедж и запаренных рабочих.
Как сказал продавец, мы можем прикупить долю побольше: он готов снести соседнюю стену и добавить к студии еще одну комнату прямо сейчас. Любой опытный риелтор сразу скажет, что невыделенная доля в доме с перспективой сноса межкомнатной перегородки в любой момент — деньги на ветер.
Другая многообещающая поездка была в строящийся район недалеко от КАД. Низкая цена и красивые картинки на сайте застройщика привлекали, как и обещанная через месяц-другой выдача ключей.
Муж поехал смотреть и рассказал, что подъездные пути в микрорайоне пока что совсем плохи, не совсем понятно, как к подъезду сможет проехать газель со стройматериалами (студия продавалась с черновой отделкой).
Рядом возводятся еще два жилых комплекса, и бытовки таджикских рабочих с придомовой территории исчезнут нескоро. Да и вообще непонятно, когда в купленной квартире можно будет жить: в округе нет даже продуктовых магазинов.
Представитель застройщика торопил, утверждая, что уже послезавтра цены на все квартиры поднимут на 200 000 рублей. Я сама всю жизнь работаю в сфере продаж и рекламы, поэтому такая спешка показалась мне попыткой выдать гнилое яблоко за спелый ананас. Не очень аппетитно.
В итоге я махнула рукой на желанную первичку и стала изучать предложения о продаже коммунальных комнат. Надо сказать, коммунальные комнаты тоже бывают разные: в двух-, трех-, пяти- и десятикомнатных квартирах. Первая комната, которую я осмотрела, была в Сосновой Поляне, в старенькой двушке.
Форма собственности — выделенная комната, что лучше, чем доля. Соседка сдавала комнату студентам, которые еще и работали. Хозяева лота — пенсионеры, но с ними лично я так и не встретилась. Представляла интересы пожилой пары девушка-риелтор. Она объяснила, что у дедушки рак, да и бабушка не очень готова на поездки, поэтому представлять их интересы на сделке будет родная дочь.
В принципе ничего особенного в таком подходе нет, но я прочитала много интересного о сделках с недвижимостью по доверенности. В итоге мы решили отказаться, потому что риск остаться на бобах был.
Однажды мне на глаза попалось одно объявление, где меня устроило все — цена, метраж и расположение. Это была комната 15 м² в Сертолово, как раз недалеко от места работы мужа. В контактах значился телефон агентства недвижимости, что прибавляло лоту надежности. Вот она, бобровая хатка моей мечты, подумала я и созвонилась с мужем.
На следующий день он уже поехал смотреть комнату. Вернулся быстро, сказал, что в плане интерьера все обычно. Квартира пятикомнатная, соседи вроде адекватные (с некоторыми он успел пообщаться).
Ощутимый дисконт (на 150-200 000 ниже аналогичных вариантов) был не без причины: хозяйке очень срочно нужно было купить жилье по северному сертификату, а комнату уже целый год никто не хотел купить. Сама хозяйка — заслуженный учитель с регалиями, так что мыслей о подвохе не было. Сделку было решено совершить на следующей неделе. Серьезность наших намерений была подкреплена небольшим авансом.
Время до сделки мы использовали, чтобы взять потребительский кредит в банке. Увы, пока мы пытались сэкономить на жилье, мы совершенно не подготовились к общению с банкирами. Ушлый менеджер банка продал мужу необязательную страховку, которую в итоге мы и платим вместе с суммой общего долга. А все потому, что были опасения — а вдруг в выдаче кредита откажут? А тут уже и комната ждет. Поспешили в общем.
Хозяйка тоже неделю до купли-продажи не сидела без дела: она получала нотариальные отказы всех жителей коммуналки от покупки ее доли. Это такая особенность сделок с коммунальными комнатами. Что интересно, прописать на свою долю кого-то постороннего без согласия всех жителей тоже нельзя. Исключение — собственники и их дети.
Сделка началась с нотариального заверения договора купли-продажи. Сам факт того, что интересы продавца представляет риелтор, радовал. Я предварительно навела справки о комнате, заказала выписку из Росреестра, поискала информацию о квартирной хозяйке в соцсетях. Все выглядело прилично.
Но расслабились мы в тот момент совершенно зря. Потому что если агента нанимаете не вы, то и доверять ему на 100% не следует. Как мне пояснили, сделки с долями всегда проходят через нотариуса. Впрочем, мы не были против этой статьи расхода: нотариус несет ответственность за свои действия, за это стоит заплатить. У нотариуса мы подписали бумагу о том, что доверяем ему передачу документов в Росреестр на госрегистрацию перехода права.
Для нас это было не бесплатно, но удобно — мужу не надо отпрашиваться с работы, мне не надо тащить грудного младенца в Росреестр. Кстати оставить ребенка было не с кем, а чужим нянечкам я не очень доверяю. Так что малыш стойко переносил все тяготы решения квартирного вопроса и сопутствующие поездки.
После нотариуса было самое интересное — поход в банк и закладывание денег в ячейку. За день до сделки я открыла в этом банке счет, на котором лежала нужная сумма. Мы с мужем решили, что передачу денег я осилю сама, а он с малышом отправиться отдыхать. Схему передачи денег мне до сделки никто не разъяснял.
Надо сказать, что и в интернете найти толковые материалы на это счет непросто. Зато теперь я отлично знаю, в чем состоят минусы и плюсы передачи денег через ячейку. Как выяснилось уже в банке, риелтор плохо представляла это процесс, хотя вроде ничего сложного:
При подписании договора с банком хозяйка комнаты составила расписку в получении денег. И вышел следующий казус: эту расписку должна была забрать риелтор под свою ответственность, а в результате суеты бумага осталась у продавца. В итоге домой я приехала без денег и документов о проведении сделки.
С риелтора вообще взятки гладки: по договору аванса у них ответственность была только за переход права в Росреестре, но никак не за вопрос передачи денег.
По договору об аренде ячейки банк не несет ответственности за ее содержимое. Представьте себе ситуацию: продавец получает документы, забирает деньги и исчезает, а у нас на руках нет расписки о произведенном расчете. Далее в судебном порядке бывшая хозяйка оспаривает наше право на комнату, и мы остаемся с потребительским кредитом и без жилья.
Примерно такие картины проносились в моей голове в ночь после сделки. Не знаю насчет ума, но седины в голове у меня точно прибавилось. Вот когда я реально пожалела, что не воспользовалась хотя бы сопровождением на сделке. Несколько тысяч рублей явно не стоили пережитого стресса. Муж тоже был удивлен моей халатности.
Все разрешилось весьма прозаично: рано утром я дозвонилась риелтору, и ей пришлось гарантировать мне ответственное хранение расписки. Я приехала в офис и получила гарантийное письмо. На юридических форумах пишут, что толку от таких писем бывает немного. Но тем не менее с этой бумажкой мы относительно спокойно продолжили ждать госрегистрации.
Хозяйка была очень недовольна, но расписку риелтору передала. Она же заслуженный учитель, как можно проявлять недоверие. Можно, скажу я вам. И к родному брату можно проявлять недоверие, когда речь идет о купле-продаже жилья.
Я не могу ничего плохого сказать в адрес риелторов, участвовавших в сделке. Работа у них тяжелая, нервная. Вывод простой: не хотите седых волос, приходите на сделку со своим представителем. А лучше скиньте на его могучие плечи все вопросы по части оформления.
В положенный срок нотариус нам перезвонила, и мы забрали готовые документы. Далее была финальная встреча на квартире — подписание акта приема-передачи. Надо сказать, что риелтор и тут отличилась: у нее сломался принтер, и мы писали два листа акта вручную. Именно в этот день я впервые увидела комнату.
Впечатление было не из лучших. Фотографии мужа не передали многие нюансы. Деревянное окно с облупившейся краской, обвисшие обои, страшная межкомнатная дверь, единственная розетка — даже в аренду сдавать такой набор недостатков было неудобно. Въезжать с маленьким ребенком в это жилье совершенно не хотелось.
Но муж у меня с золотыми руками, ремонт сделает сам — поэтому я недолго огорчалась. В конец концов это собственность, место прописки. И никаких обременений, закладных и прочих этих ипотечных накладок. Красота.
Мои восторги быстро утихли после двух дней, которые мы с ребенком прожили в комнате. Сквозь стены слышно каждый чих, соседи ночами шумели, ребенок просыпался. Да и о чудесах общей кухни рассказывать нет смысла — многие россияне не понаслышке знают о коммунальном быте.
Обстоятельства так сложились, что буквально через неделю после окончания истории с покупкой комнаты мужа повысили, и он стал работать на другом краю города. Рассчитали: дорога от коммуналки до нового места работы стала занимать больше 3-х часов. Выход был очевиден — снимать жилье рядом с работой, а комнату сдать. Брать кредит на машину просто не хватало денег. Так что мы снова переехали в съемное жилье.
Решили, что муж будет делать ремонт в комнате в конце рабочей недели. В итоге весь процесс занял полгода. Представьте сами: человек всю неделю пашет на работе, дома его ждет жена с грустными глазами и неугомонный кроха.
А в выходные — обдирание обоев, разводка электрики, окно, батарея, дверь, плинтусы и вот это все. Конечно, не каждый уик-энд хватало сил заниматься обустройством коммуналки. Все это время мы платили аренду, потребительский кредит и покупали стройматериалы. Как ни странно, денег на все хватало.
Наконец настал день Х, и я разместила объявление о сдаче комнаты в аренду в интернете. Звонить начали сразу, потому что без комиссии и риелторов. Разумеется, первыми стали звонить риелторы, хотя в тексте я отметила, что общаться с ними нам не о чем.
На следующее утро показали комнату будущему жильцу. Всем все понравилось: жилец остался доволен комнатой, нам был приятен ответственный мужчина 55 лет. Но уже через месяц начались сложности. Выяснилось, что соседи по ночам часто играют в компьютерные игры, и делают это на полной громкости. Уговорить их использовать наушники оказалось нереально. В результате жилец начал жаловаться.
С соседями были проведены беседы, толку ноль. А через три месяца жилец начал задерживать квартплату. Сначала на неделю, потом на две. Потом на месяц. Каждый раз ездить на разборки неудобно — надо тащиться в другой конец города. Искать другого жильца — встает вопрос о взаимодействии с соседями. Замкнутый круг…
В результате покупки комнаты наша семья решила несколько задач:
С нашими финансами накопить денег на покупку однокомнатной квартиры получится лет через 10. При этом потребуется продавать комнату. И еще неизвестно, на какие ухищрения придется пойти для привлечения покупателя. Надеяться на то, что стоимость комнаты значительно вырастет за это время, не приходится.
Вторичный фонд, долевая собственность, непредсказуемые соседи — слишком много нюансов, которые скорее относятся к минусам. Сегодня я точно могу сказать: ипотека была бы для нашей семьи более выгодным решением. За аренду мы по-прежнему платим, в месяц переплата составляет 10 тысяч (это с учетом дохода от сдачи комнаты).
Так что было бы логично отдавать те же деньги банку в виде процентов. Есть один момент, который больше всего заставляет меня задуматься: в 2018 году грядет изменение законодательства в сфере строительства новых домов. И перемены приведут к повышению цен. Возможно, стоит все же решиться и взять ипотеку сегодня, чтобы завтра боль от упущенных возможностей не стала сильнее.
Спросим у специалистов
Чтобы расставить все точки над i, мы обратились к специалистам агентства «Ипотекарь». Эта компания помогает в получении жилищных займов всем — молодым родителям, предпринимателям, пенсионерам, военным, учителям, родителям-одиночкам. Ниже вы можете узнать, какие ответы мы получили на наши вопросы.
Вопрос № 1:
У нас есть комната в обычной пятикомнатной коммуналке (не выделенная, долевая форма собственности), расположение — Ленобласть. Дом построен в 1970-х, расположен недалеко от метро «Проспект Просвещения». У семьи имеется стабильный доход. Можно ли найти банк или застройщика, который примет комнату в качестве оплаты за часть стоимости ипотечной квартиры? Или придется самостоятельно продавать комнату, а уже потом брать ипотеку?
Ответ сотрудника компании «Ипотекарь»:
1.1. Если доли в коммуналке не выделены, то в ипотеку комнату не продашь (я имею в виду, что покупателем не может быть человек с улицы). По ипотечной схеме можно продать комнату дольщику как выкуп последний доли, но остальные доли должны быть уже выкуплены.
1.2. Как правило, есть такие программы у застройщиков — учет стоимости вашего жилья при покупки новой квартиры. Но продажей занимается агентство недвижимости. Сами понимаете, цену вам предложат намного ниже рынка, так как у агентства договоренность с застройщиком о максимально быстрой реализации. Практика показывает, можно и самим продать не хуже. Если честно, агентства в таких ситуациях работают не в пользу продавца.
У одного банка (Дельтакредит) есть подобная программа, но особого ажиотажа она не вызвала у людей. Причина — человеку дается около двух лет для продажи жилья и он платит «повышенный процент». Это дорого.
1.3. Рекомендую вам самостоятельно продать комнату и двигаться дальше. Продавать лучше через EMLS.Ru и AVITO. В этих сервисах очень хорошо работают платные объявления.
Вопрос № 2:
Если единственный вариант — продажа, а стоимость комнаты не превышает 1 млн рублей, нужно ли ждать 3 или 5 лет, чтобы продать ее без уплаты налога 13%?
Ответ специалиста компании «Ипотекарь»:
2. Если вы получили недвижимость по наследству, платить налог придется. В этом случае не поможет и занижение стоимости жилья в договоре купли-продажи, потому что сумму налога вам рассчитают от кадастровой стоимости недвижимости.
Если недвижимость куплена недавно, то в договоре купли-продажи можно написать сумму в 1 млн, а продать за 1,4 млн. Так вы обойдете уплату налога, но покупатель должен быть согласен на такую процедуру. А если вы хотите продавать жилье и брать ипотеку, то нужно искать банк с занижением цены по ДКП. В вашем случае доли не выделены, так что вариант с продажей комнаты в рамках ипотеки отпадает. Если есть время и желание, выделить долю можно через суд. Но это долго и затратно.
Вопрос № 3:
В перспективе семья планирует заводить второго ребенка. Стоит ли брать в ипотеку однушку, или лучше сразу покупать двухкомнатную квартиру?
Ответ специалиста компании «Ипотекарь»:
3. Двушка естественно лучше, чем однушка. Возможность одобрения подобной заявки в банке упирается в комфортный для заемщика платеж. На перспективу второй ребенок для будущей ипотеки — это дополнительная нагрузка. Посчитайте сами: двое детей и супруга, три прожиточных минимума. И даже если ваш муж будет получать зарплату в 100 тыс рублей, сложно будет найти банк, который одобрит такой кредит.
Мы имеем долгий успешный опыт работы с банками-партнерами. Банкам выгодно привлекать новых клиентов по ипотечному кредитованию на первичном рынке, поэтому они готовы платить нам комиссию. Так что мы зарабатываем на банках, а не на своих клиентах!