Ипотечное страхование — спасательный плот или еще один платеж?

Услуги страховых компаний уже давно и прочно вошли в нашу жизнь. Страхование жизни, коллективное страхование от несчастного случая на производстве, защитный полис для вашего дома на случай пожара или наводнения, КАСКО для автомобиля — все эти страховые продукты уже не первый год на рынке.

Говорить о необходимости и пользе страхования как услуги не приходится. Банки рекомендуют своим заемщикам приобрести страховку на случай невыплаты кредита в связи с непредвиденными обстоятельствами и рисками различного характера. Но если в случае с потребительским займом покупка страховки является именно дополнительной опцией, то без полиса ипотечного страхования жилья ни один банк не выдаст вам деньги на ипотеку. Причем чаще всего речь идет о комплексном страховании, поскольку это максимально сокращает риски кредитора и делает вас более привлекательным клиентом.

Проще говоря, страховка нужна для того, чтобы в случае, если вы не сможете платить по кредиту, вы не остались без квартиры и с долгами.

В графике платежей оплата страховки выглядит как «13-й платеж», который уменьшается с каждым годом по мере снижения суммы основного долга.

Итак, договор страхования при ипотечном кредитовании может включать в себя покрытие следующих типов рисков:

  • ущерб недвижимости;
  • угрозы жизни и работоспособности заемщика;
  • риск невозврата кредита заемщиком;
  • риск утраты права на ипотечную недвижимость (титульное страхование, для вторичного рынка, оно нужно только на первые три года после сделки — таков срок давности оспаривания сделок с недвижимостью);
  • страхование ответственности застройщиков (для новостроек).

Договор ипотечного страхования, как правило, подразумевает, что при наступлении страхового случая компания-страховщик выплатит банку оставшуюся сумму долга.

То есть заемщик является плательщиком при страховании ипотечного кредита, а банк выгодоприобретателем. Некоторые банки требуют к стоимости страхуемого жилья также прибавить проценты по ипотеке, чтобы также обезопасить и свой заработок. Если вы хотите, чтобы вам вернули хотя бы сумму первоначального взноса, вам потребуется дополнительное страхование ипотечного кредита, разумеется, не бесплатное.

Ипотечное страхование all-inclusive — оптом дешевле

Как заключать договор ипотечного страхования? Какие варианты наиболее часто предлагают непосредственно в банке, и какие альтернативы им существуют? Давайте подробнее разберемся в этих вопросах.

Сегодня абсолютно все страховые компании, где вы можете оформить договор ипотечного страхования, продают своим клиентам как отдельные полисы для покрытия конкретных рисков, так и комплексные продукты. Последний вариант более предпочтителен по следующим причинам:

  • полис комплексного страхования стоит 0,5-1,5% от суммы долга перед банком. Это дешевле, чем оплачивать страхование каждого риска отдельно;
  • банк предлагает более выгодную процентную ставку (разница 1-3%);
  • снижены требования к первоначальному взносу.

Но как и у всякого страхового продукта, есть и свой минус: комплексные договоры не включают страхование риска неисполнения или ненадлежащего исполнения заемщиком условий ипотечного договора. То есть не учтена страховка на случай неуплаты вами долгов в течение длительного срока по непредвиденным обстоятельствам:

  • потеря работы и трудности в трудоустройстве;
  • рождение ребенка;
  • появление иждивенца в семье (инвалидность, нетрудоспособность родственника).
Комплексный договор выгоднее страхования отдельных рисков, но не включает все возможные варианты.
Комплексный договор выгоднее, но не страхует все возможные риски.

Обязательным по закону является только страхование самой недвижимости от стихийных бедствий и других подобных ситуаций, которые могут отрицательно повлиять на рыночную стоимость объекта. Но обычно заемщику рекомендуется именно комплексное ипотечное страхование. В 2008 году в высшей судебной инстанции нашей страны требование банков об обязательном страховании жизни заемщика было официально признано незаконным. Но банкиры не растерялись — тем, кто отказывался платить за «необязательные» риски, кредиторы стали предлагать повышенные ставки по ипотеке.

Также практикуется заключение договора коллективного ипотечного страхования.

Банки заключают единое соглашение с выбранной страховой компанией, и любой клиент может присоединиться к этому договору коллективного страхования. Но есть ли преимущества у такого варианта относительно обычной страховки, которую вы приобретаете напрямую у самой компании страховщика? Договор ипотечного страхования на коллективной основе имеет следующие особенности:

  • заемщик не может внести изменения в договор;
  • на такие соглашения не распространяется действие «периода охлаждения», то есть у вас не будет возможности отказаться от навязанной услуги и гарантированно получить деньги назад;
  • банки, предлагая подобную страховку, часто даже не оповещают клиентов о том, что это договор коллективного страхования;
  • стоимость полиса в случае с коллективным страхованием выше, чем если бы вы напрямую приобрели полис у страховщика.

Для банка коллективное страхование выгодно, а вот для клиента — скорее нет, чем да.

Именно поэтому прежде чем ставить свою подпись на каких-либо договорах, которые вам предлагает менеджер банка-кредитора, внимательно изучите содержание документа и выясните, на каких условиях возможно его расторжение.

Важно помнить, что в договор коллективного страхования нельзя внести изменения.
Важно помнить, что в договор коллективного страхования нельзя внести изменения.

Расторжение договора страхования в деталях

В связи с тем, что случаи навязывания страховых полисов в нашей стране участились, на законодательном уровне было введено такое понятие, как период охлаждения: 5 рабочих дней с момента заключения договора страхования. Разумеется, за это время не должен произойти страховой случай. В течение периода охлаждения вы можете подать заявление страховщику для расторжения договора в одностороннем порядке. Часто возникает вопрос, можно ли передать заявление сотруднику банка, где вы брали кредит, или необходимо прямиком идти в страховую фирму, не теряя времени. Практика показывает, что часто право приема подобных заявлений есть только у сотрудников страховой компании, поэтому лучше сразу обращаться к ним. Если нет времени для личного посещения офиса страховщика, вы можете отправить заказное письмо на его почтовый адрес. Дата отправки будет считаться датой подачи заявления в организацию.

Если вы после нескольких лет ипотечных выплат приняли решение о расторжении договора ипотечного страхования, ждите, что банк потребует от вас выплатить оставшуюся задолженность в полном объеме.

Банк кредитует только те объекты, которые покрыты полисом надежного страховщика.

В ситуации, когда страховой случай наступил, но страховщик отказывается выплачивать компенсацию, необходимо подать исковое заявление в арбитражный суд. Но если вы:

  • при оформлении полиса умышленно скрыли факты, непосредственно связанные с причиной возникновения страхового случая;
  • являетесь прямым виновником порчи заложенной в банке квартиры;

тогда, скорее всего, в суде дело вы проиграете.

В конечном итоге напомним, что сегодня для тех, у кого возникли временные трудности при выплате ипотеки, существуют отработанные схемы, которые позволяют пережить «черную полосу» и со временем продолжить исправно выплачивать кредит:

  • рефинансирование ипотеки под более низкий процент;
  • кредитные каникулы;
  • изменение графиков платежей в индивидуальном порядке.

Если клиент решает воспользоваться рефинансированием и перейти в другой банк, нередко возникает вопрос о возврате части уже перечисленного платежа по страховке. В некоторых банках заемщику предлагают оплатить страховку сразу за несколько лет вперед. В таком случае вероятность, что вам удастся вернуть все деньги, очень невелика.

Налоговый вычет за страховку по ипотеке

Кроме обязанности вовремя платить все положенные платежи, у заемщика есть право на социальный налоговый вычет, распространяющийся также и на суммы, которые вы платите за ипотечную страховку. Для получения этого вычета необходимо соблюдение следующих условий:

  • заемщик официально трудоустроен и платит 13% подоходный налог;
  • заемщик является гражданином РФ;
  • договор страхования заключен на срок более 5 лет.

Сумма, которая возвращается заемщику, составляет 13% от годового платежа за страховку. При этом выплата от государства не может превышать 12000 рублей. Подать заявление на получение данного социального вычета заемщик может как в налоговой инспекции, так и у своего работодателя. Только в первом случае социальный вычет рассчитывается за платежи предыдущего календарного года, а при обращении к работодателю расчет ведется по другому принципу. С вашей зарплаты удерживается не 13% налога, как обычно, а меньшая сумма.

Налоговый вычет по страховке составляет 13% от годового платежа.
Налоговый вычет по страховке составляет 13% от годового платежа.

При расторжении договора ипотечного страхования заемщик все так же получает вычет за уже выплаченные суммы с учетом корректировки.

Страховка: игра на понижение

Оформить страховку по ипотеке легко, а вот найти самое выгодное предложение в этом сегменте нелегко. Помните, что ипотечный менеджер банка в первую очередь заинтересован в том, чтобы получить с вашей сделки максимальную комиссию. Ничего личного, только бизнес. Поэтому не исключено, что он предложит вам получить коллективное или комплексное ипотечное страхование в определенной компании, которая заплатит ему дополнительную премию. Не соглашайтесь на подобные предложения, не изучив все пункты договора комплексного ипотечного страхования. Стоит провести сравнение с аналогичными предложениями конкурентов, чтобы принять правильное, то есть наиболее выгодное для вас решение.

Хорошим подспорьем в выборе варианта страхования ипотечного кредита для вас будет помощь ипотечного брокера.

В Санкт-Петербурге большой опыт и обширную базу данных имеют специалисты компании «Ипотекарь». Эта фирма уже давно работает в ипотечной сфере, и специалисты «Ипотекаря» всегда готовы решить самые разные и непростые задачи в этой области. Приятный нюанс: предоплата за услуги в «Ипотекаре» не взимается, вы оплачиваете результат. Поэтому если хотите получить существенную экономию для собственных нужд, рекомендуем вам обратиться за консультацией по вопросу страхования ипотечного займа именно в «Ипотекарь».

Shape Copy 9
Предварительный договор — генеральная репетиция основного
Перекредитование ипотеки в другом банке: руководство к действию
Shape Copy 8