Ипотечное страхование — спасательный плот или еще один платеж?

Говорить о необходимости и пользе страхования как услуги не приходится. Банки рекомендуют своим заемщикам приобрести страховку на случай невыплаты кредита в связи с непредвиденными обстоятельствами и рисками различного характера. Но если в случае с потребительским займом покупка страховки является именно дополнительной опцией, то без полиса ипотечного страхования жилья ни один банк не выдаст вам деньги на ипотеку. Причем чаще всего речь идет о комплексном страховании, поскольку это максимально сокращает риски кредитора и делает вас более привлекательным клиентом.

Проще говоря, страховка нужна для того, чтобы в случае, если вы не сможете платить по кредиту, вы не остались без квартиры и с долгами.

В графике платежей оплата страховки выглядит как «13-й платеж», который уменьшается с каждым годом по мере снижения суммы основного долга.

Итак, договор страхования при ипотечном кредитовании может включать в себя покрытие следующих типов рисков:

• ущерб недвижимости;
• угрозы жизни и работоспособности заемщика;
• риск невозврата кредита заемщиком;
• риск утраты права на ипотечную недвижимость (титульное страхование, для вторичного рынка, оно нужно только на первые три года после сделки — таков срок давности оспаривания сделок с недвижимостью);
• страхование ответственности застройщиков (для новостроек).

Договор ипотечного страхования, как правило, подразумевает, что при наступлении страхового случая компания-страховщик выплатит банку оставшуюся сумму долга.

То есть заемщик является плательщиком при страховании ипотечного кредита, а банк выгодоприобретателем. Некоторые банки требуют к стоимости страхуемого жилья также прибавить проценты по ипотеке, чтобы также обезопасить и свой заработок. Если вы хотите, чтобы вам вернули хотя бы сумму первоначального взноса, вам потребуется дополнительное страхование ипотечного кредита, разумеется, не бесплатное.

Ипотечное страхование all-inclusive — оптом дешевле

Как заключать договор ипотечного страхования? Какие варианты наиболее часто предлагают непосредственно в банке, и какие альтернативы им существуют? Давайте подробнее разберемся в этих вопросах.

Сегодня абсолютно все страховые компании, где вы можете оформить договор ипотечного страхования, продают своим клиентам как отдельные полисы для покрытия конкретных рисков, так и комплексные продукты. Последний вариант более предпочтителен по следующим причинам:

• полис комплексного страхования стоит 0,5-1,5% от суммы долга перед банком. Это дешевле, чем оплачивать страхование каждого риска отдельно;
• банк предлагает более выгодную процентную ставку (разница 1-3%);
• снижены требования к первоначальному взносу.

Но как и у всякого страхового продукта, есть и свой минус: комплексные договоры не включают страхование риска неисполнения или ненадлежащего исполнения заемщиком условий ипотечного договора. То есть не учтена страховка на случай неуплаты вами долгов в течение длительного срока по непредвиденным обстоятельствам:

• потеря работы и трудности в трудоустройстве;
• рождение ребенка;
• появление иждивенца в семье (инвалидность, нетрудоспособность родственника).

Обязательным по закону является только страхование самой недвижимости от стихийных бедствий и других подобных ситуаций, которые могут отрицательно повлиять на рыночную стоимость объекта. Но обычно заемщику рекомендуется именно комплексное ипотечное страхование. В 2008 году в высшей судебной инстанции нашей страны требование банков об обязательном страховании жизни заемщика было официально признано незаконным. Но банкиры не растерялись — тем, кто отказывался платить за «необязательные» риски, кредиторы стали предлагать повышенные ставки по ипотеке.

Также практикуется заключение договора коллективного ипотечного страхования.

Банки заключают единое соглашение с выбранной страховой компанией, и любой клиент может присоединиться к этому договору коллективного страхования. Но есть ли преимущества у такого варианта относительно обычной страховки, которую вы приобретаете напрямую у самой компании страховщика? Договор ипотечного страхования на коллективной основе имеет следующие особенности:

• заемщик не может внести изменения в договор;
• на такие соглашения не распространяется действие «периода охлаждения», то есть у вас не будет возможности отказаться от навязанной услуги и гарантированно получить деньги назад;
• банки, предлагая подобную страховку, часто даже не оповещают клиентов о том, что это договор коллективного страхования;
• стоимость полиса в случае с коллективным страхованием выше, чем если бы вы напрямую приобрели полис у страховщика.

Для банка коллективное страхование выгодно, а вот для клиента — скорее нет, чем да.

Именно поэтому прежде чем ставить свою подпись на каких-либо договорах, которые вам предлагает менеджер банка-кредитора, внимательно изучите содержание документа и выясните, на каких условиях возможно его расторжение.

Расторжение договора страхования в деталях

В связи с тем, что случаи навязывания страховых полисов в нашей стране участились, на законодательном уровне было введено такое понятие, как период охлаждения: 5 рабочих дней с момента заключения договора страхования. Разумеется, за это время не должен произойти страховой случай. В течение периода охлаждения вы можете подать заявление страховщику для расторжения договора в одностороннем порядке. Часто возникает вопрос, можно ли передать заявление сотруднику банка, где вы брали кредит, или необходимо прямиком идти в страховую фирму, не теряя времени. Практика показывает, что часто право приема подобных заявлений есть только у сотрудников страховой компании, поэтому лучше сразу обращаться к ним. Если нет времени для личного посещения офиса страховщика, вы можете отправить заказное письмо на его почтовый адрес. Дата отправки будет считаться датой подачи заявления в организацию.

Если вы после нескольких лет ипотечных выплат приняли решение о расторжении договора ипотечного страхования, ждите, что банк потребует от вас выплатить оставшуюся задолженность в полном объеме.

Банк кредитует только те объекты, которые покрыты полисом надежного страховщика.

В ситуации, когда страховой случай наступил, но страховщик отказывается выплачивать компенсацию, необходимо подать исковое заявление в арбитражный суд. Но если вы:

• при оформлении полиса умышленно скрыли факты, непосредственно связанные с причиной возникновения страхового случая;
• являетесь прямым виновником порчи заложенной в банке квартиры;

тогда, скорее всего, в суде дело вы проиграете.

В конечном итоге напомним, что сегодня для тех, у кого возникли временные трудности при выплате ипотеки, существуют отработанные схемы, которые позволяют пережить «черную полосу» и со временем продолжить исправно выплачивать кредит:

• рефинансирование ипотеки под более низкий процент;
• кредитные каникулы;
• изменение графиков платежей в индивидуальном порядке.

Если клиент решает воспользоваться рефинансированием и перейти в другой банк, нередко возникает вопрос о возврате части уже перечисленного платежа по страховке. В некоторых банках заемщику предлагают оплатить страховку сразу за несколько лет вперед. В таком случае вероятность, что вам удастся вернуть все деньги, очень невелика.

Налоговый вычет за страховку по ипотеке

Кроме обязанности вовремя платить все положенные платежи, у заемщика есть право на социальный налоговый вычет, распространяющийся также и на суммы, которые вы платите за ипотечную страховку. Для получения этого вычета необходимо соблюдение следующих условий:

• заемщик официально трудоустроен и платит 13% подоходный налог;
• заемщик является гражданином РФ;
• договор страхования заключен на срок более 5 лет.

Сумма, которая возвращается заемщику, составляет 13% от годового платежа за страховку. При этом выплата от государства не может превышать 12000 рублей. Подать заявление на получение данного социального вычета заемщик может как в налоговой инспекции, так и у своего работодателя. Только в первом случае социальный вычет рассчитывается за платежи предыдущего календарного года, а при обращении к работодателю расчет ведется по другому принципу. С вашей зарплаты удерживается не 13% налога, как обычно, а меньшая сумма.

При расторжении договора ипотечного страхования заемщик все так же получает вычет за уже выплаченные суммы с учетом корректировки.

Страховка: игра на понижение

Оформить страховку по ипотеке легко, а вот найти самое выгодное предложение в этом сегменте нелегко. Помните, что ипотечный менеджер банка в первую очередь заинтересован в том, чтобы получить с вашей сделки максимальную комиссию. Ничего личного, только бизнес. Поэтому не исключено, что он предложит вам получить коллективное или комплексное ипотечное страхование в определенной компании, которая заплатит ему дополнительную премию. Не соглашайтесь на подобные предложения, не изучив все пункты договора комплексного ипотечного страхования. Стоит провести сравнение с аналогичными предложениями конкурентов, чтобы принять правильное, то есть наиболее выгодное для вас решение.

Хорошим подспорьем в выборе варианта страхования ипотечного кредита для вас будет помощь ипотечного брокера.

В Санкт-Петербурге большой опыт и обширную базу данных имеют специалисты компании «Ипотекарь». Эта фирма уже давно работает в ипотечной сфере, и специалисты «Ипотекаря» всегда готовы решить самые разные и непростые задачи в этой области. Приятный нюанс: предоплата за услуги в «Ипотекаре» не взимается, вы оплачиваете результат. Поэтому если хотите получить существенную экономию для собственных нужд, рекомендуем вам обратиться за консультацией по вопросу страхования ипотечного займа именно в «Ипотекарь».