Развод для ипотечников

Но иногда обстоятельства складываются так, что супруги, взявшие совместную ипотеку, расстаются. Развод и раздел имущества — это всегда стресс, сложности и непредвиденные подводные камни. Бывают ситуации, когда ипотека взята одним из супругов еще до брака, но второй принимал финансовое участие в выплатах по кредиту. Это значит, что второй супруг имеет право претендовать на долю в собственности либо на компенсацию половины платежей в браке. Ипотека до брака при разводе нередко приводит бывших мужа и жену в суд, где одному из них приходится доказывать свою причастность к недвижимости с помощью выписок с банковских счетов и других документов. Та же ситуация может возникнуть, если брак являлся гражданским — без неопровержимых доказательств материального участия один из супругов может остаться ни с чем.

Мы делили апельсин, много нас…

Существует ряд типовых ситуаций, которые демонстрируют, как делится ипотека при разводе супругов. При этом каждый случай расторжения брака имеет свои нюансы и особенности, поэтому без помощи специалистов обойтись вряд ли удастся.

Не все аспекты раздела ипотечного имущества четко прописаны в российском законодательстве.

Это порой порождает ряд сложностей, когда приходится делить долг по ипотеке. Существуют три правила, которые являются непреложными для ипотеки после развода:

• в случае развода при необходимости поделить ипотеку не имеет значения, кто является основным заемщиком по кредиту;
• ипотечное жилье является совместно нажитым имуществом;
• имущество при разводе делится между супругами в равных долях, если нет брачного договора, устанавливающего другой порядок раздела имущества.

Как разделить ипотеку при разводе, бывшие члены семьи решают сами. Законный и очень действенный способ предотвратить спорную ситуацию при разделе имущества — заключение брачного контракта с учетом всех особенностей долевой собственности. В России данный способ не пользуется популярностью — и напрасно. Заключение брачного договора вовсе не означает, что супруги не планируют долго прожить в браке. Это лишь дополнительная мера предосторожности, которая особенно актуальна, если вы берете совместную ипотеку. Некоторые банки обязывают супругов заключать брачный договор, и эта практика очень полезна для предупреждения конфликтных и спорных ситуаций.

Очень распространены ипотечные соглашения, которые делают обоих супругов созаемщиками по кредиту.

В договор с банком также может быть включен пункт, гласящий, что развод не влияет на условия ипотечного кредита.

В таком случае если один из супругов (уже бывших) откажется платить, груз ответственности перейдет ко второму супругу. Но это же может означать, что неплательщик все равно будет являться собственником доли ипотечной недвижимости.

Как делить ипотеку при разводе? Есть несколько наиболее часто встречающихся сценариев развития событий при разделе ипотечного имущества:

• один супруг может выйти из ипотеки, а второй получит и право собственности на жилье, и долговые обязательства по кредиту;
• можно взять два новых ипотечных кредита на отдельное жилье для каждого супруга созаемщика взамен совместной квартиры;
• отказ от ипотеки, продажа ипотечного жилья под контролем банка, раздел оставшихся после уплаты долга денег между супругами.

Последний вариант может быть инициирован банком, если платежи по ипотеке не приходят или просрочены в течение трех месяцев. Также такое развитие событий наиболее вероятно при трехкратной просрочке по жилищному кредиту в течение года. В любом случае оптимальный вариант при разделе ипотеки — прийти к мировому соглашению о разделе имущества еще до того, как в дело вмешаются юристы.

Квартира одному, другому компенсация

При обоюдном согласии сторон возможен вывод созаемщика и переоформление ипотеки при разводе на одного из супругов.

Этот вариант особенно хорош, если бывшие муж и жена не желают иметь общую собственность вообще. Или когда один из них не уверен в надежности и платежеспособности другого и не желает нести полное бремя кредита, оставаясь всего лишь долевым собственником. Для реализации этого плана будущему единоличному собственнику потребуется:

• официально подтвердить свой доход;
• найти нового созаемщика или поручителя, если его личного дохода недостаточно для покрытия регулярных платежей;
• договориться с бывшим совладельцем ипотечной недвижимости о размере отступных.

Величину компенсации второму супругу, который в течение определенного периода также участвовал в погашении долга по ипотеке, можно рассчитать самостоятельно. Самый простой вариант — отдать супругу созаемщику половину платежей за время совместной жизни. Возможно, у будущего единоличного владельца квартиры не получится выплатить всю сумму сразу. В таком случае можно договориться о рассрочке задолженности, составив соответствующее нотариальное соглашение. Также один из супругов может переоформить квартиру и выплаты по ней на себя, а другую часть совместно нажитого имущества (например, машину) получает второй супруг в обмен на свою долю.

При разводе ипотеку можно переоформить как на заемщика, так и на созаемщика.

Выплата ипотеки ложится на плечи единоличного собственника, второй супруг больше не имеет к ней отношения.

Покупка отдельных квартир для бывших супругов

Так как отказаться от ипотеки для многих означает остаться без жилья, можно прибегнуть к другой схеме. Если каждый супруг готов и может платить и нуждается в жилье, имеет смысл подумать о разделении ипотеки после фактического развода.

Классический пример — приобретение двух однушек вместо одной общей двушки для каждого.

Если вы ломаете голову над тем, как разделить ипотеку при разводе и остаться с жильем, этот способ самый оптимальный. Однако такая схема требует от каждого из разводящихся следующих добродетелей:

• стабильный официальный доход;
• хорошая кредитная история;
• наличие созаемщика или поручителя из людей с хорошей КИ (на всякий случай).

Таким образом, ипотека после развода у каждого будет своя, как и жилье. Но теперь для успеха предприятия каждому супругу в отдельности нужно будет получить одобрение от банка. В случае, если у одного из супругов подпорчена его личная кредитная история, могут возникнуть серьезные трудности с получением нового займа.

Ипотека, развод и дети

Как поступить, если у супругов не только совместная ипотека, но и дети? Этот случай наиболее сложный, ведь сразу возникают следующие вопросы:

• с кем останется ребенок;
• какую сумму алиментов будет выплачивать второй родитель;
• куда прописать ребенка (для продажи ипотечного имущества все несовершеннолетние должны быть сняты с регистрации).

Поэтому все решения по ипотеке при разводе супругов с детьми принимаются в судебном порядке.

Но здесь опять вспоминается несовершенство правоприменительных мер в нашей стране. Однозначной схемы в этом случае нет в принципе, и прецеденты возникают самые разные. Однако, как и в предыдущих случаях, мировое соглашение, достигнутое супругами до судебного заседания, может стать хорошим подспорьем для смягчения неизбежного негатива. Нередко ипотека при разводе супругов с детьми заканчивается продажей кредитной недвижимости, но этот выход далеко не самый выгодный. Ведь супруги теряют все проценты и страховые выплаты, которые в течение длительного времени исправно выплачивались.

Куда идти за помощью

Иногда возникает вопрос, можно ли сдавать в аренду ипотечное жилье, нажитое супругами и находящееся в совместной собственности, чтобы платить кредит? Ответ однозначный — нельзя, так как это нарушает права банка, а квартира до момента погашения ипотеки находится под обременением.

Помните, что вы по договору несете ответственность за правдивость и своевременность данных о вашем финансовом состоянии.

И о распаде семьи банк знать должен в первую очередь.

Вы не можете самостоятельно решить, что делать с ипотекой при разводе? Стоит обратиться за помощью к специалистам. Кроме экономии времени это может помочь вам прийти к соглашению, которое устроит обе стороны и в финансовом, и в моральном смысле.

Если вы решили переоформить ипотеку на одного из супругов или разменять ипотечную двушку на две однушки, вам необходимы услуги ипотечного брокера.

Раздел ипотеки при разводе супругов требует от посредника не только наличия обширных связей с банками, но и соответствующего опыта. В Санкт-Петербурге подобные задачи с блеском решают специалисты из компании «Ипотекарь». Благодаря партнерским отношениям с крупными банками, в «Ипотекаре» вам предложат несколько вариантов, из которых вы сможете выбрать наиболее выгодный для вас. «Ипотекарь» — это:

• личные эффективные связи с ведущими банками региона;
• экономия на процентах по ипотеке;
• оперативное оформление всех документов;
• индивидуальный подход в каждой ситуации;
• оплата услуг компании не авансом, а по факту заключения сделки.

Обращение в «Ипотекарь» будет полезно как тем, кто еще не принял окончательного решения о способе раздела ипотеки, так и тем, кто уже твердо знает, что с ней делать после развода.