Ипотека для пенсионеров — свое жилье нужно всем

Ипотека для пенсионеров имеет свои особенности, но при желании возможность получить жилищную ссуду есть. Банков, выдающих ипотечные кредиты пенсионерам, не так много. Однако предложения есть, и их количество постоянно растет.

Процентная ставка колеблется в районе 11-16% годовых, в зависимости от дохода заемщика, его возраста и самого жилья.

Ипотечный кредит доступен как работающим, так и неработающим пенсионерам, но на разных условиях.

Если говорить о мировой практике кредитования пенсионеров, то в этой области показательным является опыт США. Именно в Америке данный вид ипотеки получил наибольшее развитие. При этом обращение пенсионеров за ипотечным кредитом стало своего рода социальным триггером для того, чтобы дети стали обращать больше внимания на материальные проблемы своих родителей. Часть ипотечных сделок с участием пожилых американцев не доходит до заключения договора с банком по причине того, что дети берут на себя заботу о своих родителях.

Как взять кредит на жилье пенсионеру? Если вы:

• знаете, какое жилье вам нужно;
• уверены в ваших финансовых возможностях;
• собрали необходимые документы для подачи заявки в банк;

...значит самое время приступить к поиску самого выгодного предложения на рынке кредитов.

Условия ипотеки для пенсионеров

Претендентов на получение ипотеки для пенсионеров можно разделить на следующие группы:

• «молодые» пенсионеры, вышедшие на пенсию не по возрасту, а в связи с особенностями профессиональной деятельности (военные, работники пожарной службы, сотрудники МЧС и т. д.);
• работающие пенсионеры;
• пенсионеры, за которых готовы поручиться родственники («семейная ипотека»);
• пенсионеры, ушедшие на пенсию по возрасту, не имеющие возможности привлечь поручителя для получения ипотеки.

Существует возрастное ограничение для пенсионера, который хочет взять ипотеку. Жилищный кредит должен быть выплачен до 75 лет, а сама ипотека пенсионерам в возрасте 55-65 лет выдается на срок 5-10 лет.

Есть возможность получить ипотеку для пенсионеров без первоначального взноса, но в этом случае придется закладывать уже имеющуюся в собственности недвижимость. На других условиях кредит, скорее всего, не будет одобрен. Сами ипотечные ставки в таком случае будут выше средних, поскольку риск для банка повышается.

Кредиты молодым пенсионерам чаще всего выдаются на общих условиях, и на сроки большие, чем людям преклонного возраста. Кредитование военных пенсионеров только приветствуется банками, потому что эта группа заемщиков обладает высокой социальной ответственностью и имеет стабильный доход.

Разумеется, пенсионерам без поручителей и дополнительных источников дохода будет сложнее получить кредит на жилье. Тем не менее не следует опускать руки, ведь спрос рождает предложение.

В нашей стране стала актуальна программа обратной ипотеки (разновидность пожизненной ренты).

Суть обратной ипотеки состоит в следующем:

• пенсионер берет ипотеку в банке и получает пожизненный кредит под залог полученной недвижимости;
• пенсионер может в любой момент выплатить задолженность перед банком (в том числе и за счет средств наследников, которые не хотят лишиться права на жилье);
• после смерти пенсионера банк продает квартиру, из полученной суммы забирает долг с процентами, оставшиеся деньги перечисляются наследникам.

Программа обратной ипотеки запущена АРИЖК в 2011 году, и пока что она является пилотной. К тому же ставка по такой ипотеке 9%, что не вдохновляет банки, и они предпочитают более традиционные формы жилищного кредитования.

Жилье, доступное в ипотеку для пенсионеров

Число пенсионеров, желающих воспользоваться банковским займом для того, чтобы приобрести собственное жилье, растет с каждым годом. Существующие ипотечные программы позволяют получить кредит на покупку следующих видов недвижимости для пенсионеров:

• готовая квартира или построенный дом с участком (вторичка);
• квартира в строящемся доме (первичный рынок);
• строительство жилого дома;
• гараж для автомобиля.

Что касается требований, которые банк выдвигает к объектам кредитования, они остаются такими же, как и для обычной ипотеки. Сама недвижимость будет являться гарантией того, что банк не останется ни с чем, если пенсионер по какой-либо причине не сможет выплатить кредит. Поэтому жилье должно быть ликвидным, а вся документация по строящемуся объекту — официальной и адекватной.

Жилье под ипотеку проверяют на соответствие следующим требованиям:

• год постройки (степень износа здания не должна превышать 60%);
• этажность;
• планировка;
• инфраструктура района, где расположено жилье;
• ликвидность данного объекта.

Для того чтобы получить одобрение ипотеки на квартиру в строящемся доме, лучше сразу узнать, какие застройщики аккредитованы у банка, в который вы планируете обратиться. Если сможете найти подходящий объект у этих застройщиков, вам будет намного проще получить от банка деньги на его приобретение.

Страхование рисков при ипотеке для пенсионеров

Ипотечное страхование для пенсионеров включает в себя три составляющие:

• страхование самой недвижимости от стихийных бедствий, пожара и т. д.;
• страхование здоровья и потери трудоспособности заемщика (если пенсионер работает);
• страхование титула (утраты права собственности в результате действий третьих лиц).

Отметим, что страхование здоровья пенсионерам будет стоить намного больше, чем людям среднего возраста.

Например, для молодого человека 20 лет стоимость страховки здоровья в среднем составит 0,65% в год от десятикратной суммы кредита (в разных страховых компаниях схема расчета может варьироваться), для работающего гражданина 45 лет — около 1,5%, для пенсионера — от 2,3%. Как видите, разница существенная, и не в пользу пенсионера.

Для вторичной недвижимости страхование титула является обязательным.

Хотя и существует мнение, что банки тщательно проверяют юридическую чистоту ипотечного жилья, тем не менее кредиторы страхуют свои риски по максимуму.

Кроме страховки дополнительно пенсионеру из собственного кармана предстоит оплатить следующие услуги:

• профессиональная оценка недвижимости;
• рассмотрение заявки на ипотеку;
• оформление полного пакета документов;
• ведение счета в банке.

Все эти сопутствующие расходы увеличивают итоговую стоимость жилья, и о них нужно помнить с самого начала. За просрочку также предусмотрена ежедневная пеня, поэтому необходимо строго придерживаться сроков уплаты.

Возврат налога по ипотечному кредиту

В соответствии с налоговым законодательством, налоговый вычет при покупке жилья в ипотеку получают налогоплательщики, которые платят со своих доходов 13% НДФЛ. Для неработающих пенсионеров, чей единственный доход — это пенсия, вышеупомянутый вычет возможно оформить в виде исключения. Таким исключением является перенос налогового вычета на предыдущие 3 года, если пенсионер в этот период работал и выплачивал 13% НДФЛ. Важно, что такая возможность предоставляется как неработающим, так и работающим пенсионерам.

Итак, пенсионер, выплачивающий ипотеку и планирующий получить налоговый вычет, должен помнить следующее:

• документы в налоговую подаются в год, следующий за годом приобретения жилья;
• вычет можно получить только за 3 последних календарных года без права выбора интервала;
• если пенсионер за этот период уплачивал налоги с других доходов, например, сдавал жилье в аренду, он может получить налоговый вычет с перечисленной в казну суммы;
• если в предыдущие 3 года пенсионер не работал и не имел доходов, с которых он платил налог 13% НДФЛ, у него нет права на налоговый вычет;
• работающий пенсионер может вернуть налог и за текущий период, и за 3 предшествующих года, когда он также получал зарплату и платил 13% НДФЛ;
• если собственность на ипотечную недвижимость оформлена в долях (например, с супругом), налоговый вычет соответствует доле пенсионера;
• если у пенсионера есть супруг, который получал налогооблагаемый доход в предшествующие 3 года, можно получить налоговый вычет на его долю;
• при возврате налога за стоимость жилья сумма ограничена значением в 260 000 рублей (13% от 2 млн рублей).

Собрав все необходимые документы, пенсионер в соответствии со своими доходами получит назад уплаченный налог НДФЛ на ипотечное жилье.

Причины отказа банка

Какие банки дают ипотеку пенсионерам? В первую очередь, это Сбербанк, и именно он был пионером в выдаче жилищных займов людям преклонного возраста. Есть и другие банки, которые работают с пенсионерами, но их, как мы уже говорили, не так много. Поэтому если вам отказали в одном, шансов, что в другом не повторится та же история, не очень много.

Ипотечное кредитование пенсионеров имеет ряд особенностей, и важность кредитной истории заемщика остается неизменной.

Может ли пенсионер взять ипотеку, если в его КИ были просрочки и уклонения от уплаты кредитов? К сожалению, ответ обычно отрицательный. На принятие решения о выдаче ипотеки лицам преклонного возраста влияют следующие показатели:

• размер пенсии;
• наличие дополнительного дохода (в том числе зарплаты);
• отсутствие судимостей;
• чистота КИ;
• наличие в собственности недвижимости, которая может выступить в качестве залога по кредиту.

Что касается срока давности кредитной истории, здесь мнения расходятся. Одни утверждают, что данные, хранящиеся в НБКИ (Национальное бюро кредитных историй) не имеют срока давности, а кто-то говорит, что историю «чистят» примерно раз в 15 лет.

Если в вашей кредитной истории имели место неоднозначные эпизоды, которые нельзя объяснить техническими ошибками, шанс получить ипотеку есть. Но для этого стоит воспользоваться услугами ипотечного брокера. Да и если ваша КИ идеальна, ипотечный брокер поможет вам сэкономить на процентах. А это, между прочим, весьма солидные суммы.

В Санкт-Петербурге вопросами ипотеки занимается фирма «Ипотекарь». Сотрудники компании имеют прямые связи с банками, которые выдают ипотеку пенсионерам. Ипотечные консультанты из «Ипотекаря» помогут вам получить одобрение, оформить документы, подать заявку на налоговый вычет и решить другие вопросы, связанные с получением кредита на жилье.