Ипотека по наследству: отказаться нельзя оплатить

Содержание:

• Заемщик умер. Что дальше?
• Когда страховая компания платит
• Наследственная квартира с долгами

Однако у длительного срока есть и другая особенность: за годы выплаты ипотеки заемщик может умереть. После смерти финансово ответственного заемщика остаются долги и ликвидная жилплощадь, которые передаются по наследству. Наследники, как правило, очень заинтересованы в том, чтобы получить квартиру и избавиться от ипотечных долгов с наименьшими затратами. Далее мы расскажем, какие подводные камни могут ожидать будущих наследников при оформлении наследства на залоговую квартиру с долгами.

Заемщик умер. Что дальше?

Гражданин Иванов взял в ипотеку квартиру, наполовину выплатил кредит и скончался. У него не было договора страхования жизни, поэтому ипотека переходит наследнику. Созаемщиков и поручителей у Иванова тоже не было. Наследницей Иванова стала его родная дочь. Вместе с правом собственности на квартиру она получила долг отца вместе с пенями за полгода, пока шел процесс оформления наследства. Если бы Иванов был более осведомленным заемщиком, он оформил бы страховку, которая бы покрыла оставшийся долг по ипотеке. Однако теперь его дочери придется решать, что делать: оформить отказ от ипотеки по наследству или найти способ выплатить кредит и сохранить жилье.

Полезная информация для наследника, который принимает обремененную долгами квартиру:

• независимо от социального статуса наследника, ему придется выплатить банку всю сумму накопившегося долга по ипотеке. Государственные льготы в данном случае отсутствуют;
• обязанность наследника погасить долг наследодателя в рамках стоимости унаследованной недвижимости закреплена в статье 1175 Гражданского Кодекса РФ. Если наследников несколько, они выплачивают долг соразмерно унаследованным долям недвижимости;
• после смерти наследодателя банк, а также наследники не имеют права вносить изменения в кредитный договор;
• банк может позволить наследнику продать недвижимость и погасить долг за счет вырученных денег. При этом оставшиеся после погашения ипотеки деньги будут законно принадлежать собственнику. Сам договор ипотеки не переходит по наследству;
• если наследник не может оплатить долг, он имеет право написать официальный отказ от наследства;
• наследник может получить ипотеку для погашения долга наследодателя. Однако если банк решит, что наследник неплатежеспособен, кредитор имеет право против воли наследника продать залоговую недвижимость в счет погашения кредита.

Когда страховая компания платит

Проблему наследования посмертных долгов можно решить с помощью договора страхования жизни титульного собственника. Однако тут есть нюансы. Формально страховщик должен выплатить остаток ипотечного долга в случае смерти клиента или если клиент станет нетрудоспособным инвалидом. При этом страховые компании предлагают очень низкие ставки на страхование жизни. Важно помнить, что страховая компания — не благотворительная организация. Практика показывает, что в 10% смертей страховщики не признают наступление страхового случая. В полисе есть перечень исключений, которые позволяют страховщику не платить по страховке. Важные факты о договоре страхования жизни:

• при заключении договора страхования не проводится медицинского обследования заемщика. Все, что он должен сделать — заполнить анкету. Одна из самых распространенных причин отказа в выплате — сокрытие заемщиком хронического заболевания, которое присутствовало в момент подписания договора страхования. Если смерть наступает в результате развития СПИДа или ВИЧ, доказать, что инфицирование произошло после подписания договора, очень сложно;
• смерть, связанная с употреблением алкоголя — возможность сэкономить на выплатах для страховщиков;
• смерть в результате занятий опасными видами спорта не относится к страховым случаям.

Если заемщик заботится о своих наследниках, ему следует особое внимание обратить на договор страхования. В договоре должно быть указано, что страховщик в случае наступления страхового случая берет на себя долги, возникающие у наследников заемщика. Другая уловка, которой успешно пользуются недобросовестные страховые компании, — срок извещения о смерти застрахованного лица. По закону страховщик должен быть уведомлен о случившемся в течение 3-х лет. Если в соглашении указан срок, который намного меньше законного, есть опасность, что в случае просрочки наследники останутся без страховых выплат. Это возможно даже при наличии страхового случая. Например, в полисе указан срок уведомления страховой компании о смерти застрахованного лица 14 дней, и уложиться в отведенное время очень сложно. Особенно если наследники сами не сразу узнают о смерти заемщика. Дополнительная сложность состоит в том, что к сообщению о смерти должны прилагаться соответствующие документы:

• свидетельство о смерти — оригинал или нотариальная копия;
• справка о смерти с указанием причины (или заверенная в ЗАГСе или у нотариуса копия);
• акт СМЭ с официальным исследованием крови умершего на наличие алкоголя.

Если смерть произошла в результате развития амбулаторного заболевания, необходимо приложить к перечисленным документам копию амбулаторной карты умершего из поликлиники. Очевидно, что собрать все эти бумаги за один день достаточно трудно. Если страховая компания признала случай не страховым, ответственность за выплату кредита ложится на наследников.

Наследственная квартира с долгами

Хорошо, когда задолженность по ипотеке платит страховщик. Если у наследодателя были созаемщики, они будут нести финансовую ответственность согласно кредитному договору. Возможный вариант развития событий: квартира разделена на доли и созаемщик должен выплатить свою долю по ипотеке. Наследник при этом получает долю наследодателя вместе с его частью долга. При наличии задолженности банк обращается за деньгами ко всем созаемщикам в равной степени. При этом созаемщик ранее мог не участвовать в выплате кредита — после появления задолженности ему придется поровну делить бремя с наследником умершего дольщика.

Если по кредиту были поручители, погашение долга может полностью перейти к ним. Чтобы не платить долги за умершего, поручитель должен очень внимательно читать кредитный договор при подписании. В соглашении ипотеки должна быть оговорка: если наследники отказываются платить долги за наследодателя, поручитель отвечает за погашение ипотеки. Нет оговорки — наследники сами отвечают за долги наследодателя даже при наличии поручителя. В любом случае право собственности на недвижимость будет законно принадлежать наследнику, поручитель не претендует на саму недвижимость.

Если квартиру можно принять только вместе с ипотекой, у наследника есть три варианта:

1. Официально отказаться от наследства и от долгов.
2. Принять наследство и единовременно выплатить долг.
3. Выплатить долг за принятое наследство с помощью получения ипотеки.

Рассмотрим порядок действий в каждом случае. Официальный отказ от наследства в пользу государства необходимо оформить у нотариуса. Это действие освобождает наследника от необходимости выплачивать долги усопшего. Соответственно банк имеет право обратить взыскание оставшейся ипотеки на государство. Принимать решение об отказе стоит только в одном случае — если долг за квартиру равен оценочной стоимости недвижимости. С учетом того, что первоначальный взнос по ипотеке обычно превышает порог в 15% от себестоимости объекта, такая необходимость возникает редко. Более выгодный вариант для наследника — договориться с банком на выплату задолженности после продажи объекта. Если хотя бы треть займа уже погашена, этот способ выигрышен для продавца. Особенно если недвижимость ликвидна, на нее есть спрос и высоки шансы быстро ее продать. Если банк согласится на такую схему, можно принимать наследство и попутно искать покупателей. Чтобы долг не увеличивался за счет штрафов, во время оформления наследства следует регулярно платить аннуитетные платежи по кредиту.

Другой путь развязаться с кредитом — погасить его, став ипотечником. Банки лояльно относятся к заемщикам по наследству. Потребуется предоставлять стандартный пакет документов, подтверждать доход и так далее. Если у наследника нет возможности погашать долг по старому графику, можно договориться с кредитором о реструктуризации долга на новых условиях. Также если у заемщика есть право воспользоваться материнским капиталом или другими льготами при погашении займа, он сможет реализовать эти возможности после оформления жилищного кредита.

Следует помнить, что если банк сочтет заемщика неблагонадежным, например, из-за плохой кредитной истории, в оформлении ипотеки будет отказано. Тогда единственный выход — срочно продавать недвижимость и расплачиваться с кредитором.

Юридические вопросы, связанные с наследством, традиционно связаны с большими сложностями. Если вам предстоит стать наследником ипотечной квартиры, обращайтесь в компанию «Ипотекарь». Мы поможем сохранить недвижимость и выплатить долги на выгодных условиях.