Переуступка: как купить квартиру в новостройке и сэкономить

Квартира в новостройке сегодня для большинства намного более желанна, чем аналогичный объект на вторичке. Каким образом наиболее выгодно приобрести квадратные метры в сданном или строящемся доме?

Содержание:

Аналитики рынка недвижимости утверждают, что получить желаемое с хорошей скидкой можно благодаря сделке цессии или переуступки. Плюсов у переуступки прав требования на квадратные метры немало:

  • вы можете купить квартиру, которой уже нет у застройщика;
  • возможна значительная экономия по сравнению с ценой аналогичной квартиры на вторичном рынке;
  • чаще всего квартиры по цессии продают на финальном этапе строительства, и вам не потребуется долго ждать переезда.

Но, как и везде, есть у договора цессии и свои особенности, которые для покупателя скорее относятся к разряду минусов:

  • оформление договора цессии стоит дорого — до 7-8% от стоимости жилья;
  • необходимо проверить договор ДДУ и его легитимность;
  • следует изучить всю документацию застройщика и выяснить, нет ли риска приобрести квартиру в замороженной стройке.

При грамотном подходе к проверке документов цессия реально поможет вам сделать хорошее приобретение, на 5-15% ниже рынка.

Нередко встречается переуступка ипотечной квартиры от физического лица. С точки зрения юридической чистоты этот вариант очень хорош. Ведь если выбранная вами квартира уже однажды прошла проверку и была одобрена банком, то и во второй раз проблем наверняка не возникнет. Переуступка прав на квартиру по договору ипотеки сегодня — явление очень распространенное, и в дальнейшем специалисты прогнозируют рост процента таких сделок. Опыт показывает, что переуступка ипотеки не только возможна, но и выгодна.

Переуступка по ипотеке — выгодный вариант покупки квартиры
Переуступка по ипотеке — выгодный вариант покупки квартиры

Виды переуступки права собственности на квартиру

Итак, сегодня на рынке можно встретить следующие типы цессии:

  • по договору долевого участия;
  • от подрядчика, который осуществлял какие-либо работы при возведении новостройки;
  • по договору ЖСК.

Цессия по ДДУ встречается наиболее часто, так как на сегодня именно ДДУ является наиболее надежным способом оформить право собственности на строящееся жилье. И банки вполне охотно дают кредиты под такие квартиры. Поскольку на момент совершения сделки сама квартира физически не существует, по договору вы платите за переуступку прав требования на конкретную жилую площадь, характеристики которой должны быть четко прописаны в ДДУ.

Характеристики жилья должны быть прописаны в договоре.
Характеристики жилья должны быть прописаны в договоре.

А что можно сказать о продавцах квартир по цессии с ДДУ? Людей, которые предлагают купить у них право на жилье в новостройке, можно разделить на три основные категории:

  • обычный гражданин, у которого изменились обстоятельства;
  • инвестор;
  • владелец квартиры в замороженной новостройке.

С обычным гражданином все понятно: решение о продаже принимается в связи с непредвиденными обстоятельствами, например, рождением ребенка или другим значимым событием в семье.

Еще до выхода на сделку тщательно проверьте все документы.

Узнать, зарегистрирован ли ДДУ, вы можете самостоятельно через интернет-ресурс Росреестра. Для проверки застройщика потребуется больше времени, ведь у него должны быть разрешение на строительство, документ о праве на земельный участок и так далее.

Инвестор покупает квартиры надежных застройщиков на стадии котлована и продает их на стадии практически полной готовности. По такой схеме чаще всего реализуются наиболее популярные и ходовые сегодня студии, однушки и двушки бюджетного сегмента.

Перед сделкой стоит запросить не только информацию о застройщике, но и поинтересоваться деятельностью инвестора.

С замороженными новостройками связываться нельзя, потому что в случае, если строительство так и не будет продолжено, вы не сможете получить назад свои деньги. Обязательно проверяйте информацию по самому объекту, ознакомьтесь со скоростью выполнения работ, поинтересуйтесь репутацией застройщика.

Не связывайтесь с замороженными новостройками.
Не связывайтесь с замороженными новостройками.

Мы обсудили некоторые моменты, связанные с договором цессии по ДДУ. Еще одна схема, менее распространенная, — цессия по договору от юридического лица, которым является подрядчик. Нередко застройщик расплачивается с подрядчиком не живыми деньгами за выполненные работы, а передает ему право на квадратные метры в построенном доме. Если вы планируете купить квартиру у такого продавца-юрлица, вам следует выполнить следующие шаги:

  • проверьте договор, на основании которого у подрядчика имеется право требовать определенную жилплощадь (ее характеристики, площадь и расположение должны быть четко прописаны в договоре);
  • запросите акт сверки между застройщиком и подрядчиком. В нем должно быть указано, что в соответствии с вышеупомянутым договором долг застройщика перед подрядчиком исчерпан;
  • договор о праве юридического лица (застройщика) на квартиру должен быть зарегистрирован в Росреестре.

Если в документах нет однозначного определения недвижимости, право на которую возникает у подрядчика в момент окончания строительства, возможен следующий вариант. Вероятно, то, что подрядчик хочет вам продать, — это переуступка долга (право требовать долг от застройщика), а не право требовать конкретную квартиру. Поэтому тщательно проверяйте всех участников сделки и юридическую чистоту документации.

Вариант цессии с договором ЖСК — наиболее сложный с юридической точки зрения, поскольку смена одного пайщика жилищно-строительного кооператива происходит только с согласия всех остальных пайщиков. К тому же вся выгода может остаться в кармане у застройщика, который имеет единоличное право проводить такую сделку.

Ипотека на переуступку

Ипотечный кредит — наиболее доступный и распространенный способ решения жилищного вопроса в нашей стране, и в дальнейшем этот тренд будет только расти. Многих интересует вопрос, можно ли осуществить покупку квартиры по переуступке в ипотеку, и какие требования к кредитуемой недвижимости выдвигает банк. Ответ однозначен: ипотека на квартиру по переуступке сегодня выдается без проблем, если у продавца и у застройщика все в порядке с документами.

Ипотека по переуступке возможна если правильно оформить документы.
Ипотека по переуступке возможна если правильно оформить документы.

Весьма популярна сегодня военная ипотека по переуступке. Но цессия для подопечных Министерства Обороны имеет существенные отличия от классической военной ипотеки. Оформление военной ипотеки через договор цессии включает в себя два обязательных этапа:

  • необходимо заключить договор об уступке права долевого участия в новостройке с банком-кредитором;
  • параллельно нужно оформить в виде отдельного договора права на эту жилплощадь со стороны Министерства обороны.

Почему банк может отказать в ипотеке

Какой бы хорошей и выгодной для вас ни была выбранная недвижимость, на ее приобретение нужны средства. Поэтому при обращении в банк за ипотекой нужно трезво оценивать свои возможности. Вот распространенные причины отказа в жилищном займе:

  • недостаточный уровень дохода;
  • плохая кредитная история;
  • высокий риск потери работы или снижения заработной платы.

В первом случае можно поискать банк, который принимает не только справки 2-НДФЛ в качестве подтверждения вашего дохода, но и справки по форме банка. Это актуально для тех, кто часть дохода получает «в конверте» и не может убедить работодателя в том, что его зарплата должна быть полностью белой. На случай налоговой проверки всегда можно сослаться на финансовую помощь родственников, закон этого не запрещает. Однажды на рассмотрение российских законодателей уже выносился законопроект, нацеленный на полный контроль крупных покупок населения (от 600 000 рублей), но по ряду причин эта инициатива потерпела фиаско.

Так что вам остается лишь найти кредитную организацию, которая вас поддержит.

А вот с плохой кредитной историей все намного сложнее. Если у вас были просрочки, причем неоднократные, желающих дать вам кредит на жилье будет немного. Для того чтобы скрасить свое кредитное реноме, можно взять несколько потребительских кредитов на небольшие суммы и вовремя их выплатить. Это станет демонстрацией вашей готовности быть порядочным заемщиком. При визите в банк следует иметь с собой все документы по этим кредитам, чтобы специалист воочию мог убедиться в вашей честности.

Необходимо заранее позаботиться о своей КИ.
Необходимо заранее позаботиться о своей КИ.

В последнем случае имеются в виду профессии, которые находятся в зоне риска по уровню дохода или сопряжены с повышенной опасностью для жизни. Обычно это менеджеры по продажам (нет продаж — нет зарплаты), риэлторы, индивидуальные предприниматели, спасатели, монтажники-высотники и представители некоторых других профессий.

Если говорить о самой квартире по переуступке, то банк быстрее согласится выдать под нее кредит, если она расположена в аккредитованной новостройке.

В крайнем случае можно попытаться убедить банк провести проверку новостройки, если у банка нет на нее аккредитации. Но на такую процедуру идут далеко не все банки, потому что это требует времени и денег.

Ищем толкового советчика

Покупка квартиры по переуступке прав в ипотеку имеет ряд особенностей:

  • проверки объекта на юридическую чистоту может отнять много времени;
  • высокая стоимость оформления цессии;
  • получить одобрение банка даже на юридически чистую недвижимость непросто.

Но все эти препятствия преодолимы, и разница с рыночной ценой приобретаемой вами квартиры с лихвой покроет все ваши расходы. Будьте бдительны на каждом этапе. Прежде чем предпринимать какие-то решительные действия, стоит сходить к юристу по недвижимости, который может дать вам дельный совет. Но в данной ситуации, если вы хотите извлечь из покупки максимальную выгоду и избежать неприятностей, вам стоит обратиться к ипотечному брокеру. Именно опытный и честный ипотечный брокер поможет вам обойти подводные камни и получить то, что вы хотите, как можно быстрее. Если вы планируете приобрести в ипотеку жилье в Санкт-Петербурге или Ленинградской области, компания «Ипотекарь» — это именно то, что вам нужно. Ваш личный менеджер поможет вам пройти все этапы непростого процесса получения ипотеки:

  • сбор документов в кратчайшие сроки;
  • поиск объекта;
  • проверку юридической чистоты квартиры по переуступке;
  • одобрение от нескольких банков;
  • выбор оптимальных для вас условий кредитования;
  • подписание договора с банком.

«Ипотекарь» оказывает реальную помощь всем, кто планирует связать свою жизнь с ипотекой или уже сделал это. Не тратьте время впустую, ведь с «Ипотекарем» вы можете стать собственником новой квартиры намного проще и безопаснее!

Shape Copy 9
Развод для ипотечников
Ипотека для пенсионеров — свое жилье нужно всем
Shape Copy 8